MERCADO DE LAJES CORPORATIVAS DE ALTO PADRÃO
Considerando os 789 prédios de uso corporativo classificados como AAA, AA, A, BB e B, a cidade de São Paulo encerrou o terceiro trimestre de 2024 com 8,15 milhões de metros quadrados, dos quais 6,51 milhões encontravam-se ocupados e 1,64 milhões desocupados, representando uma taxa de vacância de 20,14%. Comparado ao mesmo trimestre de 2023, houve uma queda de 11,6% na taxa de vacância no mercado de lajes corporativas. A absorção líquida no trimestre foi de 105 mil m² e acumula 391 mil m² nos últimos doze meses. Para efeitos de comparação, a absorção líquida dos últimos doze meses no primeiro trimestre de 2020 (antes da pandemia) havia sido 371 mil m². Nos seis trimestres que se sucederam, a absorção líquida total foi negativa em 445 mil m². A recuperação, que se iniciou no quarto trimestre de 2021, acumulou 701 mil m² no indicador, ou seja, em termos de área de escritórios ocupados, observamos uma recuperação. Pela primeira vez desde o primeiro trimestre de 2020, a absorção líquida acumulada de 12 meses supera os indicadores pré-pandemia. Vemos pela imagem abaixo que a velocidade de crescimento do estoque total se manteve, porém, o impacto da área ocupada fez com que a vacância, que estava em 13,3% no 1T20, atingisse 23,3% no 3T21, permanecendo em patamares acima de 20% desde então. Consultorias costumam dizer que vacância acima de 15% permite maior poder de barganha nas negociações para os locatários (mais ainda quando acima de 20%). O mercado é considerado saudável, sem pressão de preços e com possibilidade de tomadas de decisão mais adequadas, quando a vacância está entre 10 e 15%. Abaixo de 10% é favorável aos proprietários nas negociações.
- Fonte: Buildings.
Efetivamente, desde 2013 não temos um momento favorável aos proprietários. Após 30 trimestres com vacância abaixo de 10%, a produção de prédios acelerou e as entregas concentradas entre 2013 e 2018, juntamente com seguidos trimestres de recessão, fez com que a vacância ultrapassasse os 15%, tendo um respiro somente nos três trimestres anteriores à pandemia. A partir do terceiro trimestre de 2023 começamos a observar uma movimentação positiva para o mercado de lajes corporativas, onde a absorção líquida passou a ser maior que o novo estoque e a taxa de vacância começou a cair e se manteve em queda até o trimestre atual.
Considerando os projetos em desenvolvimento mapeados e as datas esperadas para entrega ao longo dos próximos dois anos e estimando uma absorção líquida de 280 mil m² ao ano (equivalente à média dos últimos cinco anos excetuando-se 2020 e 2021), não vislumbramos uma melhora significativa até o final de 2025, conforme verificado no gráfico abaixo:
COMERCIALIZAÇÃO E LOCAÇÕES
Em outubro de 2024 havia duas negociações avançadas no WT Morumbi, uma com prazo de contrato de 60 meses e outra com prazo de 24 meses, que representam 11,82% da área locável do Edifício e 6,22% de área locável do Fundo. No mês de setembro, a We Work, locatária do WT Morumbi, ocupante de quatro andares, 24º ao 27º andar, com 6.663,55 m2, correspondente a cerca de 14,16% da área locável do Edifício e 7,45% da área locável total do Fundo firmou um aditivo do contrato de locação que formalizou novo valor de aluguel e confissão de dívida referente aos aluguéis inadimplentes de pagamento dos meses de competência maio, junho e julho. O pagamento da dívida foi negociado em treze parcelas, com devidos encargos de juros de atraso, sendo a primeira parcela composta por um terço do valor da dívida e as demais parcelas correspondendo à fração do valor residual, com vencimento todo dia 20. A primeira e a segunda parcela foram quitadas no dia 20 de setembro de 2024. Conforme publicado em Fato Relevante, no dia 07 de novembro de 2024 o Fundo recebeu a notificação pela HDI SEGUROS S.A. e pela HDI GLOBAL SEGUROS S.A., cujo objeto foi a rescisão contratual dos conjuntos 2001B, 2101BA, 2101BB, 2201B, 2301B, que totalizam 6.660,01 m² de área locável. O contrato de locação prevê aviso prévio de 6 (seis) meses, e o valor da multa por rescisão antecipada, conforme estipulado contratualmente, corresponde a aproximadamente 11 meses de ocupação do Imóvel, considerando aluguel vigente, condomínio e IPTU.
Uma vez que o Fundo possui 25% (vinte e cinco por cento) da totalidade da Ala B do edifício e considerando a rescisão já comunicada pela HDI SEGUROS S.A. e pela HDI GLOBAL SEGUROS S.A., a área total a ser devolvida é de 1.665,00 m², que representa 7,45% da área total locável do Fundo. Considerando as devoluções comunicadas e nenhuma nova locação, ao final do mês de maio de 2025 a vacância física do Fundo pode chegar a 24,85%.
A equipe de gestão, juntamente com os parceiros contratados, continua ativa na busca de potenciais novos ocupantes para os imóveis do Fundo. A demanda por visitas para novas negociações é constante, porém, dada a alta disponibilidade de área nas regiões da Berrini e Chucri Zaidan, as empresas não estão pressionadas para rápidas decisões em relações às suas movimentações, buscando melhores negociações entre diversos concorrentes localizados no mesmo mercado. Não há contratos vigentes com previsão de término ainda em 2024.
ENGENHARIA E OPERAÇÃO
O Fundo contribui com as atuações dos Condomínios do WT Morumbi e Thera Corporate, tanto no sentido operacional como técnico, sempre com foco no melhor atendimento aos usuários. Ambos os edifícios contam com grande zelo da administração local com relação às devidas manutenções preventivas, a fim de preservar a vida útil dos sistemas. Há também um empenho contínuo em oferecer serviços e comodidades, seja de forma fixa, como de forma temporária através de eventos pontuais.
No WT Morumbi, o condomínio com frequência realiza ações de parceria com os próprios condôminos, com o objetivo de promover seus produtos para o público que transita no térreo. Além disso, há uma alameda de serviços no subsolo que conta com comodidades muito interessantes aos usuários, como cabelereiro, barbeiro, e até lavanderia. No quarto trimestre de 2024, será aberta nessa alameda uma área com self market e mesas para refeições rápidas.
No âmbito da conservação do patrimônio, foi concluído no início de 2024 um trabalho minucioso de reforço nas vedações dos vidros da fachada, ação fundamental para garantir a estanqueidade do sistema. Além disso, através de recursos obtidos com as cessões de espaço das áreas comuns, principalmente estacionamento, o sistema de automação predial passou por uma revisão geral no sentido de atualizar a tecnologia para os padrões mais modernos. Para o restante do ano de 2024, não estão previstos investimentos ou reformas relevantes. Por solicitação do Fundo, foi aprovada no segundo trimestre de 2024 uma mudança no regulamento que regia a distribuição das receitas de áreas comuns aos proprietários. Até então, as receitas ficavam 100% retidas para investimentos necessários no condomínio.
A partir de maio/24 foi iniciado um repasse mensal aos proprietários do valor excedente às benfeitorias previamente aprovadas. O condomínio segue realizando as manutenções necessárias e assegurando os níveis de instalações e serviços apropriados ao padrão do empreendimento. No quarto trimestre de 2024, o Fundo trabalhará em conjunto com o Condomínio na previsão orçamentária de 2025, revisando o fluxo de despesas ordinárias e eventuais necessidades de investimentos para o próximo exercício. Tal planejamento já levará em consideração o aumento da vacância no edifício, buscando conter custos
extras neste momento. Com relação ao Thera Corporate, o Fundo atua em conjunto com seus sócios no empreendimento na viabilização de benfeitorias relacionadas à infraestrutura e à operação do imóvel.
Em continuidade com a deliberação da Assembleia Geral Ordinária realizada em junho de 2023, o Condomínio segue com as aprovações necessárias na prefeitura e demais órgãos competentes para viabilizar a abertura de um novo acesso de veículos pela rua lateral do empreendimento. Tal acesso configura uma demanda importante dos usuários pois permitirá uma alternativa para evitar o trânsito da região. O investimento será rateado com as demais torres corporativas do complexo. A aprovação na prefeitura é esperada para o primeiro semestre de 2025, liberando a realização da obra na sequência.
Para 2024 foram aprovados investimentos importantes no Thera Corporate, que estão sendo custeados a partir das receitas de áreas comuns, principalmente estacionamento, sem necessidade de aporte dos proprietários. Como o imóvel possui 10 anos, já existe a necessidade de atualização, troca ou correção de alguns sistemas. As benfeitorias aprovadas para este ano contemplam, por exemplo, o retrofit das vedações da fachada, a modernização das cancelas de estacionamento, o retrofit e ampliação do sistema de CFTV, a impermeabilização de alguns trechos de jardim e viário do térreo externo, entre outras. O plano de investimentos está em andamento conforme cronograma e orçamento previstos.
Considerando as demandas pós pandemia a respeito de espaços de convivência que proporcionem bem-estar aos usuários, foi iniciado em 2024 um projeto para reconfiguração da área externa do térreo, localizada entre o Thera Corporate e o Thera Offices. Nesse sentido, foi aprovada em Assembleia Geral Extraordinária em setembro de 2024 uma verba limite para a realização dessa obra em 2025, considerando um estudo conceitual de arquitetura elaborado pelo escritório Collaço e Monteiro Arquitetos Associados, responsável pelo projeto original do Thera Corporate. Tal espaço deverá contemplar um novo paisagismo, mais convidativo, além de um mobiliário confortável e adequado para permanência de pessoas. Está prevista também a implantação de um refeitório coberto e climatizado para uso dos condôminos. Ainda este ano, está previsto o desenvolvimento dos projetos executivos de arquitetura e de paisagismo, com possível contratação de projetos complementares de outras disciplinas, como estrutura e instalações elétricas, hidráulicas e ar-condicionado. A partir desse material mais
detalhado, o orçamento da obra será aferido e o cronograma de implantação será confirmado.
Na mesma Assembleia Geral Extraordinária que deliberou sobre o investimento supracitado, foi aprovada
também a distribuição para os proprietários do saldo de receitas de áreas comuns que não está comprometido com benfeitorias. Ao longo do quarto trimestre de 2024, em paralelo ao estudo de investimento na área externa, será revisada também a previsão orçamentária ordinária do Condomínio para 2025.
RESULTADO
O Fundo divulgou o rendimento de R$ 0,08 por cota como rendimento referente ao mês de outubro de 2024, considerando as 3.455.000 cotas no fechamento do mês, com pagamento em 14 de novembro de 2024, aos detentores de cotas em 31 de outubro de 2024.
A política de distribuição de rendimentos do Fundo está de acordo com a regulamentação vigente, que prevê a distribuição de, no mínimo, 95% do resultado semestral auferido a regime de caixa. O resultado contempla as receitas provenientes das locações, receitas financeiras, despesas operacionais do Fundo, despesas dos imóveis e despesas financeiras.
