Resumo Relatório Gerencial NCHB11 10/2024

O Fundo encerrou o mês de outubro tendo 92% do seu patrimônio líquido alocado em CRIs, distribuídos em 28 operações, em um montante total de R$ 138.627.164,47. Os ativos existentes na carteira atual apresentam uma taxa média ponderada de aquisição de IPCA + 10,05% a.a. (75% do PL), de CDI de 4,44% a.a. (16% do PL) e de IGP-M de 9,25% a.a. (0,4% do PL). Conforme informado no último relatório, no mês foi realizada a aquisição de R$ 3,0 milhões do CRI Comporte (23I1270600), a uma taxa de CDI + 3,64% a.a. Essa é uma operação de antecipação de aluguéis junto à Viação Piracicabana (empresa do Grupo Comporte) e que conta com as garantias de Alienação Fiduciária de Imóveis, Cessão Fiduciária de Contratos de Locação, Razão de Garantia Mínima de 130% da PMT, Fundo de Reserva e Aval da Comporte Participações S.A.. Como evento subsequente, também foi realizada a aquisição de R$ 3,0 milhões do CRI MRV Flex (24I1419236), a uma taxa de IPCA + 9,30% a.a. Essa é uma operação em que a MRV cedeu um fluxo de recebíveis derivado de contratos de compra e venda de unidades residenciais em desenvolvimento pela empresa e que conta com as garantias de Alienação Fiduciária das unidades, Cessão Fiduciária dos recebíveis, Fundo de Reserva, Subordinação e Recompra pela MRV em casos de inadimplência no período de obras e de não apresentação de Alienação Fiduciária após o término das obras. Objetivando rentabilizar o caixa do Fundo, de forma pontual, aumentamos em R$ 4,8MM a posição no CRI Franco Ribeiro (24F2418658). A operação vem performando bem e esse aumento de posição deverá ser desfeito até o final do mês de novembro. Para a última semana do mês de novembro é prevista a liquidação de uma nova operação de loteamento, estruturada junto a parceiros, sendo a primeira tranche com um volume de R$ 2,6 milhões e uma taxa de IPCA + 11,00% a.a. A equipe de Gestão segue desenvolvendo o pipeline de novas operações e monitorando o secundário em busca de oportunidades. Tendo em vista o contexto macroeconômico, a Taxa Selic elevada (com tendência de alta) e os spreads de ativos de crédito em geral (tendo em vista a demanda no mercado), estamos priorizando operações estruturadas internamente, com excesso de fluxo de recebíveis (lastro pulverizado, preferencialmente) e de garantias reais. Considerando o nível de complexidade na estruturação e formalização desse tipo de operação, é esperado um tempo maior para alocação, se comparado com a aquisição de ativos no secundário. Como a tese do NCHB11 é de carregar os ativos até o seu vencimento, entendemos que um caixa acima do planejado por alguns meses é preferível a uma alocação mais célere em ativos que possam não ser resilientes aos ciclos de mercado, dado que essas operações possuem vencimentos mais longos. Nos próximos relatórios traremos atualizações sobre as próximas alocações. No mês de outubro, o Fundo distribuiu rendimentos no valor de R$ 0,098 por cota, equivalente a um dividend yield de 0,99% sobre a cota patrimonial do fechamento de setembro, tendo realizado nos últimos 12 meses a distribuição de R$ 1,221, correspondente a um dividend yield de 12,93%. O dividend yield no mês equivale a 126% do CDI com gross up, considerando que os dividendos do Fundo são isentos de imposto de renda. No acumulado de 12 meses, o dividend yield corresponde a 139% do CDI com gross up. O resultado no mês foi impactado pelo índice IPCA (-0,02%, o menor dos últimos 14 meses) e pelo não pagamento da parcela de juros do CRI Manhattan (20L0870667). Foi utilizada a reserva de resultados para manter o patamar de distribuição dos últimos meses. Sobre o CRI Manhattan (20L0870667), a não realização do pagamento da parcela de juros foi decorrente de um atraso no fluxo de recebíveis cedidos. A operação é lastreada no fluxo de recebíveis (atual e futuro) de dois empreendimentos residenciais localizados em Fortaleza e em Teresina. Essa operação passou por alguns desafios relacionados a questões burocráticas de cartórios locais, o que levou a demora no repasse bancário, desafios na venda e a uma amortização menor do que a prevista no cenário base da modelagem inicial, tendo impacto no fluxo previsto. No acompanhamento semanal realizado com o Cedente, está previsto a entrada de novos recursos para fazer frente ao pagamento da PMT. Dessa forma, o fluxo de pagamento do CRI será repactuado de forma a incluir essa parcela nas próximas amortizações. Paralelamente, um dos terrenos dado como garantia adicional da operação está em processo avançado de negociação de permuta, o que deverá gerar um relevante fluxo adicional de recursos e permitirá uma amortização acelerada do CRI. A razão de garantia da operação é de 243%, sendo que somente o valor dos terrenos adicionais são equivalentes a 123% do saldo devedor do CRI. A explicação sobre o status do CRI Manhattan e seus caminhos de resolução vão de encontro com o exposto alguns parágrafos acima quando comentamos sobre o racional da equipe de Gestão em relação a estrutura que buscamos em nossas operações, excesso de lastro pulverizado e de garantias reais. Essas características permitem que as operações sejam resilientes em diversos cenários e que diferentes caminhos possam ser traçados, sempre respeitando a rentabilidade e preservação de capital dos nossos cotistas, finaliza os comentários da gestão.