Em outubro, o RINV11 obteve um retorno de -2,5% em seu valor patrimonial, enquanto o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) recuou -3,1%. Desde o início, o desempenho acumulado é de 26,3%, mais de 2,9 vezes o resultado do IFIX.
Assim como em setembro, tivemos uma significativa desvalorização dos fundos imobiliários, de forma que o desempenho do IFIX e do RINV11 foram negativos no período. Vale frisar que continuamos não observando nenhuma deterioração significativa nos fundamentos dos ativos. Sendo assim, temos aproveitado o momento e a ocasião da entrada de novos recursos oriundos da oferta, para adquirir ativos com enorme margem de segurança, assunto que exploraremos a seguir. No RINV11, as Cotas de Fundos Imobiliários tiveram a menor contribuição do mês, com -3,3%, enquanto as ações contribuíram com +0,65%, os CRIs adicionaram +0,1%. A distribuição de dividendos para os cotistas do RINV11 referente a outubro será de R$1,10 por cota, equivalente a um dividend yield de 1,09% a.m. No acumulado de doze meses, considerando o dividendo anunciado ao longo do mês, foram distribuídos R$14,42/cota, equivalente a um dividend yield foi de 14,3% a.a., com base na cota patrimonial de fechamento de outubro, de R$100,94. Em seguida comentaremos sobre alguns acontecimentos relevantes do mês, e as movimentações realizadas nas carteiras, segmentados pelas principais estratégias do Fundo.
4ª Oferta Pública de Cotas do RINV11
No dia primeiro de novembro houve a liquidação do Direito de Preferência da 4ª oferta de cotas do RINV11, e nessa primeira etapa foram subscritos aproximadamente R$54 milhões. Vale ressaltar que todo o montante captado foi integralmente investido em pouco mais de duas semanas, aproveitando o ânimo depressivo do mercado para realizar compras no melhor patamar de preços já praticado no RINV11. Na etapa de sobras e montante adicional, foram subscritos adicionais R$84 milhões, totalizando uma captação de R$138 milhões
Descontos em Fundos Imobiliários
Sabemos que o RINV11 é atualmente um dos poucos fundos multiestratégia cujo preço a mercado é relativamente próximo ao seu valor patrimonial. Ainda assim, por vezes somos questionados se o RINV11, sendo negociado em seu valor patrimonial, ao passo que tantos outros fundos estão tão descontados, não estaria “fora do preço”? Esse é um questionamento válido, entretanto ele desconsidera que a composição atual da carteira do RINV11 está repleta de FIIs e ações bastante descontadas, com seus preços individuais consideravelmente abaixo dos seus valores patrimoniais. Para ilustrar esse “desconto implícito”, destrinchamos a carteira por segmento. Observe que a composição é bastante vantajosa pela métrica apropriada para o segmento.
Tendo essas informações disponíveis, fica claro que o desconto do RINV11 existe, ele está nos ativos que compõem a nossa carteira! Ressaltamos também que além de ativos com grande potencial, nossa gestão ativa conseguiu agregar um importante retorno adicional ao índice, constantemente buscando as melhores oportunidades e movimentando o portfólio conforme os diferentes cenários.
1 – Cotas de Fundos Imobiliários (FIIs)
A classe de Fundos Imobiliários representava, ao final de outubro, 88% do Patrimônio Líquido (PL). Os FIIs retiraram -3,30% do resultado no mês. Dentre os destaques positivos, ressaltamos os fundos IRDM11 e OUJP11, valorizando +0,7% e +1,1%, e que representam, em conjunto, 9,8% PL. Os principais detratores foram o VCRI11 e NCHB11, com -4,4% e -4,1%, respectivamente. Apesar dessas quedas, não observamos uma significativa deterioração dos fundos, que permanecem com um desconto frente ao valor patrimonial bem superior aos riscos aparentes de seus portfólios. Ao longo do mês, vendemos boa parte da nossa posição no fundo RBRY11, dada uma boa performance relativa nos últimos meses. Ao passo em que o IFIX cai -3,3% no ano, o Fundo valorizou +1,5%, e seguia negociando próximo de seu valor patrimonial. Nesse sentido, reduzimos a posição visando a compra de outras oportunidades que ofereciam maior margem de segurança. Parte relevante das compras recentes se concentraram no fundo de recebíveis da Iridium (IRDM11). O fundo é um dos maiores e mais líquidos FIIs do mercado e possui uma carteira bastante diversificada em CRIs predominantemente mid-risk. Dentre as operações, algumas delas apresentam pontos de atenção, mas o desconto atual de aproximadamente 20% sobre o valor patrimonial sobrepõe com folga os potenciais risco e fornece considerável margem de segurança para o investimento. Além disso, o Administrador vem realizando o provisionamento de perdas de alguns CRIs, de forma que a cota patrimonial já está considerando parte dos riscos atuais da carteira.
2 – Ações do Setor Imobiliário
O portfólio de ações contribuiu com +0,65% em outubro. A empresa de propriedades Syn Prop & tech (SYNE3) foi o principal destaque positivo, com uma alta de +9,9% no mês. Além disso, ao longo de outubro, recebemos o pagamento de dividendos de duas empresas de nosso portfólio. A Allos (ALOS3) anunciou sua nova política de pagamentos de dividendos mensais, passando a valer a partir de outubro/24. Com isso, devemos ter o pagamento próximo de 1,3% de seu valor de mercado até dezembro/24, bem como uma continuidade no programa de recompras de ações da companhia. A Even (EVEN3) anunciou e pagou no início do mês um dividendo equivalente a 5,9% de seu valor de mercado.
3 – Recebíveis
A carteira de recebíveis adicionou +0,1% de retorno e, ao final do mês, a parcela investida na classe somava 5,6% do PL. Em outubro foram integralizadas duas novas operações: o CRI FGR e o CRI Pinheiro de Sá. O CRI FGR é destinado ao financiamento de condomínio de casas em Senador Canedo, Goiás. O empreendimento alvo é o Jardins Berlim, que busca atender o público média/alta renda e já se encontra 98% vendido. A operação é remunerada à taxa de IPCA + 10,0% a.a. até o término de obras e, posteriormente, reduzida para IPCA + 9,5% a.a. A FGR Incorporadora é uma das maiores do centro oeste do país em loteamento horizontais. Com quase 40 anos desde a fundação, possui um robusto histórico de entregas realizadas, boa estrutura organizacional e resultados financeiros sólidos. O desembolso da operação será realizado em tranches trimestrais de acordo com a evolução de obras. O RINV11 deverá integralizar R$12 milhões em 4 chamadas de capital até dez/25, tendo já investido aproximadamente R$3 milhões. O CRI Pinheiro de Sá é destinado ao financiamento de obras do empreendimento vertical Next Residence em Serra, Espírito Santo e foi emitido à taxa de IPCA + 12,5% a.a. O empreendimento é localizado na região de expansão da capital do Estado e terá acesso ao Clube Alphaville Jacuhy, sendo um diferencial de lazer em relação aos empreendimentos próximos. Aproximadamente 67% das unidades já foram vendidas e a entrega está programada para outubro de 2025, já tendo um avanço de obras de mais de 49% do previsto. A Pinheiro de Sá Incorporadora foi fundada em 2004 e possui um bom histórico em empreendimentos residenciais verticais já entregues no estado. Assim como o FGR, o CRI Pinheiro de Sá terá desembolsos em tranches trimestrais que devem somar R$6,5 milhões a ser integralizados pelo RINV11, dos quais R$500 mil já foram investidos, finaliza os comentários da gestão.
