Mês de Outubro foi importante marco no contexto de stress dos mercados financeiros, que se instaurou de maneira mais contundente ao longo do mês de novembro. Stress ancorado nas desconfianças gerais sobre a existência de um plano viável de contas para o país para os próximos anos. A longa e ruidosa expectativa sobre a apresentação de um pacote de corte de gastos pelo governo ditou o ritmo do stress, principalmente nas duas ultimas semanas do mês. Observamos contundentes altas na cotação da moeda americana, em todos os vértices da curva futura de juros, na expectativa de inflação para 24/25, assim como quedas nos índices de ações e de fundos imobiliários. Neste mesmo período, GARE11 apresentou certa volatilidade em sua cotação como junção de alguns fatores como: aumento da exposição do ativo em algumas carteiras recomendadas de FIIs, rebalanceamento de carteiras de FIIs automatizadas com realização de lucro sobre o ativo (dos poucos ativos no em todas as carteiras que permitiram o movimento), “digestão” dos anúncios de compra e venda de ativos anunciados pelo fundo e revisão do guidance de dividendos para o final de 2024. A somatória destes vetores trouxe ainda patamar de cotação forte para o final do mês o que reforçou a posição de liderança do fundo em Retorno Total dentre os fundos comparáveis.
PROPOSTAS DE VENDA DE ATIVOS
Os processos de transação de venda de ativos anunciados (BRF VISA e GPA Campinas) seguem sendo conduzidos dentro de parâmetros normais (diligências e documentação) e a gestão espera anunciar a evolução dos mesmos na virada de 2024 para 2025. Os ativos possuem diferenças e particularidades que ficam refletidas nos desdobramentos do processo de transação e a gestão comunicará os investidores do momento da assinatura da concretização dos negócios.
TRANSAÇÃO CARREFOUR
Dando sequência ao Fato Relevante (publicado em 22 de outubro e antecipado no último relatório), referente ao acordo para aquisição do Portfólio de 15 lojas do Grupo Carrefour, trouxemos a seguir um detalhamento maior do portfólio, assim como uma projeção de como fica o portfólio do GARE11 após o ingresso da nova carteira de ativos (previsão de conclusão da transação é dez/24). Aproveitamos este relatório para comentar o episódio recente envolvendo o Grupo Carrefour França e empresas brasileiras exportadoras de proteína animal. Acreditamos que o ocorrido e os ruídos derivados da situação tenham desdobramentos mais severos no campo político do que no campo financeiro. A questão de potencial desabastecimento de alguns produtos no Carrefour Brasil nos parece já sanada e o impacto dos acontecimentos nos números brasileiros da companhia nos parece remoto.
Recentemente, anunciamos a aquisição de 15 imóveis do Grupo Carrefour Brasil em uma transação de R$ 725 milhões. Essa operação reforça nossa estratégia de diversificação de portfólio e traz o maior varejista alimentício do país como novo inquilino do fundo. A aquisição foi realizada no modelo Sale & Leaseback, com os imóveis ocupados pela bandeira Atacadão S.A., e apresenta um cap rate de 8%. Os contratos de locação atípicos possuem prazo inicial de 13 anos, renováveis por até 10 anos, com uma cláusula de multa equivalente a 100% dos aluguéis remanescentes em caso de rescisão antecipada. Trata-se de um portfolio de lojas maduro, com entorno já desenvolvido, mais de 40% da receita de aluguel está localizada em regiões estratégicas do estado de São Paulo e outros 47% em regiões chave do cinturão do agronegócio nacional – como Maringá, Campo Grande, Cuiabá, Lucas do Rio Verde e Anápolis. Este movimento amplia nossa presença em importantes centros urbanos e agrega de maneira contundente potencial de novos desenvolvimentos para o fundo, além da prerrogativa de venda destes imóveis com ganho de capital para o fundo.
A aquisição do portfólio de ativos do Carrefour é mais um importante passo na perpetuação de 2 pilares estratégicos do fundo: a manutenção da estabilidade de renda e da capacidade da geração de eventos financeiros não recorrentes de maneira recorrente (seja por meio da reciclagem de portfolio com ganho de capital para o fundo ou pelo desenvolvimento de renda adicional nas propriedades do fundo). Após a aquisição de 15 imóveis do Carrefour, conforme detalhado no slide anterior, o GARE11 tem ao todo 40 imóveis, todos locados a 7 inquilinos de 1ª linha, mediante contratos atípicos de locação de longo prazo do tipo “forte” (seguimos líderes em WAULT), com metade da receita do fundo localizada nas regiões SE e SUL (SP, RS, RJ e PR). Carrefour passa a ser a maior exposição de crédito do fundo, no entanto, diluída em 15 propriedades.
Seguindo o Guidance de Dividendos atual do fundo, o rendimento distribuído referente ao mês de Outubro de 24, foi de R$ 0,092 por cota. Seu pagamento foi realizado no 5º dia útil do mês subsequente ao período fechado, 07/11/2024, para os cotistas que possuíam cotas na DATACOM do fundo, 31/10/2024. Diante do impacto potencial de movimentos futuros do fundo conforme Fatos Relevantes recentes, ajustamos o guidance de dividendos para uma distribuição entre R$ 0,085 e R$ 0,092 /cota até o final deste ano de 2024.
