Conforme foi informado no Comunicado ao Mercado do dia 29/11/2024, o Fundo assinou Compromisso de Compra e Venda para alienação de 19% de sua participação no ativo Parque Logístico Osasco, localizado em Osasco-SP. A fração a ser alienada é locada a um inquilino que exerce atividades de varejo e a efetiva conclusão da alienação depende do cumprimento de condições precedentes, comuns a esse tipo de negócio, incluindo a individualização da matrícula correspondente à participação a ser alienada.
O valor total da venda, na proporção detida pelo Fundo, é de R$ 20.800.000,00, equivalente a R$ 4.618/m² (41,0% acima do valor de custo e 25,8% acima do valor de laudo) e a um cap rate de 6,8% em relação à receita correspondente recebida nos últimos 12 meses. O valor será recebido pelo Fundo de forma parcelada, de acordo com o seguinte cronograma:
• R$ 8.800.000,00 – Primeira parcela, recebida no dia da assinatura;
• R$ 12.000.000,00 – Saldo do Valor de Venda, que será pago em 12 parcelas mensais e consecutivas. As parcelas serão corrigidas pelo IPCA até a data de seus efetivos recebimentos.
O ganho de capital que será gerado pela venda representa um resultado caixa nãorecorrente de aproximadamente R$ 6,3 milhões, o equivalente a R$ 0,42/cota. A taxa interna de retorno nominal (TIR) de 15,6% ao ano, o equivalente a IPCA + 8,5% ao ano e CDI + 7,5% ao ano. O resultado não-recorrente gerado será mantido como resultado acumulado até que as condições precedentes sejam cumpridas. Sendo assim, o Fundo não alterará, neste momento, o seu guidance de rendimentos.
No mês de novembro, foram assinados dois contratos de locação referentes ao ativo Caxias Park, localizado em Duque de Caxias-RJ. As duas locações somadas correspondem a 9 módulos do Galpão 1 do empreendimento, equivalente a uma ABL de 7.321 m². Com estas locações, o ativo atinge 100% de ocupação, conforme informado no Comunicado ao Mercado de 28/11/2024.
O primeiro contrato assinado é referente a 3 módulos do Galpão 1, uma ABL de 2.440 m². O novo inquilino é uma empresa do setor de e-commerce e o contrato assinado possui vigência de 36 meses. Já o segundo contrato, que corresponde a 6 módulos e uma ABL de 4.881 m², foi assinado com uma empresa do setor de varejo, que já se encontrava em operação no empreendimento, e possui vencimento em abril de 2031. Com a nova locação, o Caxias Park retoma o patamar de 100% de ocupação, eliminando a vacância presente no ativo desde as desocupações de inquilinos nos últimos dois anos, que totalizaram mais de 50.000 m² de área vaga, aproximadamente 67% da ABL do ativo. O retorno de 100% de ocupação demonstra a força da retomada do mercado logístico do Rio de Janeiro e, especialmente, da região de Duque de Caxias, RJ, no ano de 2024. Características técnicas de alto padrão e localização estratégica do empreendimento foram fundamentais para este desempenho comercial positivo dos últimos meses, na totalidade de ocupação de sua ocupação.
Em decorrência das recentes locações realizadas no Fundo, que elevaram a ocupação financeira de 87% (dez/23) para os atuais 98%, o Fundo possui contratos de locação ainda em período de carência. Já considerando vencimentos de carências e as novas locações de novembro, quando encerradas as demais carências vigentes, o resultado recorrente do Fundo terá um incremento de aproximadamente R$0,06/cota.
O resultado do Fundo em novembro foi de R$ 11.891 mil, o equivalente a R$ 0,79/cota. O resultado dos imóveis totalizou R$ 12.010 mil, o equivalente a R$ 0,80/cota. O Fundo encerrou o mês, após a distribuição dos rendimentos, com uma reserva de resultado não distribuído de R$ 3.119 mil, o equivalente a R$ 0,21 /cota.
Levando-se em consideração as atividades em andamento e, principalmente, as já realizadas, de comercialização dos espaços vagos do Fundo, a faixa estimada de rendimentos para o quarto trimestre de 2024 se situa entre R$ 0,60 e R$ 0,67 por cota. Já para os três primeiros trimestres de 2025, a faixa fica nos intervalos de R$0,62 a R$0,68/cota, R$0,65 a R$0,70/cota e R$0,67 a R$0,72/cota, respectivamente. Esta estimativa não leva em consideração eventuais novas vacâncias e/ou inadimplências no Fundo. Estas estimativas se devem aos contratos de locação já assinados relativos aos espaços que estavam vagos e que possuem períodos de carência em andamento. A Gestão continua trabalhando ativamente na comercialização dos espaços ainda vagos e, em havendo atualizações, estas serão informadas pelos meios de comunicação do Fundo. Adicionalmente às atividades de comercialização, a Gestão se mantém atenta a oportunidades de reciclagem do portfólio. A rentabilidade esperada não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sob qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura.
O Fundo encerrou o mês de outubro com 154.203 cotistas e um valor de mercado de aproximadamente R$ 1,2 bilhão. O volume médio diário de negociação foi de R$ 1,6 milhão, que representou um giro equivalente a 2,7% das cotas do Fundo.
O patrimônio líquido do Fundo ao final de outubro era R$ 1,7 bilhão e as participações em ativos imobiliários totalizavam R$ 1,9 bilhão. As aplicações financeiras totalizam R$ 86,6 milhões, que incluem R$ 62,7 milhões em ativos com liquidez imediata e R$ 23,9 milhões em cotas de fundos de investimento imobiliário.
O Fundo possui R$ 309,8 milhões em obrigações financeiras de longo prazo e, líquido das aplicações financeiras, R$ 223,2 milhões, que representam 11,6% dos ativos imobiliários do Fundo. Do montante total, 6,4% apresentam vencimento em até 12 meses.
