No dia 13 de dezembro será pago o valor de R$ 0,95/cota para todos os cotistas do Fundo, com base em 29 de novembro. Durante o mês, a cota patrimonial ajustada por rendimentos apresentou variação de +0,1% (equivalente a 12,2% do CDI) e a variação dos últimos 12 meses foi de +7,4% (equivalente a 67,5% do CDI), impactada negativamente pelo aumento das taxas de juros futuras no período. Já a cota em bolsa ajustada por rendimentos apresentou variação de -0,3% no mês (vs 0,8% do CDI e -2,1% do IFIX) e em 12 meses a variação foi de +4,3% (vs +10,8% do CDI e -1,2% do IFIX). No mês de novembro, o volume de negociação do Fundo em bolsa foi de R$ 74,8 milhões, representando um volume médio de R$4,0 milhões ao dia. Ainda, ao final do mês, o número de investidores era de 100.567 (vs 100.410 em outubro). O Fundo apresentou, em novembro, resultado total de aproximadamente R$ 12,8 milhões (R$0,83/cota) e encerrou o mês com R$/9,2 milhões (R$ 0,60/cota) de resultados acumulados em semestres anteriores e ainda não distribuídos, além de R$ 13,5 milhões (R$ 0,88/cota) em inflação acruada nos CRIs indexados ao IPCA, somando valor total de R$ 1,43/cota em estoque de resultados (vs R$ 153/cota ao final de outubro). No mês, houve três eventos relevantes para o resultado do Fundo, sendo eles:
i) conforme adiantado no relatório do mês passado, recebimento de R$ 15,5 milhões (R$ 1,00/cota do Fundo) em rendimentos extraordinários do FII SPVJTI, que vendeu parcela de seus ativos com lucro relevante, distribuído aos cotistas;
ii) quitação de aproximadamente R$53,7 milhões de compromissadas reversas durante o mês, que consumiram R$8,5 milhões (-R$0,55/cota do Fundo) em resultado. Com isto, o Fundo (i) reduziu relevantemente seu volume de alavancagem durante o mês, possuindo atualmente R$ 27 milhões em compromissadas (vs R$ 80 milhões em outubro), que equivalem atualmente a 1,8% do patrimônio do Fundo (vs 5,8% em outubro), e (ii) também reduziu a quase zero o volume de despesas financeiras a incorrer, para o equivalente a apenas R$ 0,03/cota (vs R$ 0,55/cota em outubro);
iii) venda da posição integral no CRI Goiabeiras pelo valor de R$ 1,6 milhão, que gerou prejuízo em regime de caixa de R$6,3 milhões (R$ 0,40/cota). Conforme já detalhado em outros relatórios anteriores, o CRI foi adquirido em abril de 2013 e desde novembro de 2019 se encontra inadimplente, tendo sido 100% provisionado como Provisão para Devedores Duvidosos- PDD na carteira do Fundo em dezembro de 2020. O lastro do CRI é participação no Shopping Goiabeiras, localizado em Cuiabá, e que há tempos passa por dificuldades operacionais, não gerando o fluxo de caixa suficiente para pagamento do CRI. Após um longo período de discussões, a garantia do CRI está atualmente em processo avançado de execução, mas diante de um cenário de seguidos prejuízos do shopping (conforme informações públicas), preferimos seguir com a venda do CRI, uma vez que eventual consolidação da garantia demandaria desembolsos de caixa adicionais pelo Fundo. O CRI foi adquirido no volume inicial de R$ 8 milhões em abril de 2013, desde então pagou R$ 6,7 milhões em juros e amortização, foram feitos aportes financeiros de R$488,3 mil no CRI e foi vendido por R$ 1,6 milhão, tendo gerado um prejuízo de aproximadamente R$ 206 mil para o Fundo no período todo.
MTM Carteira
Com a recente abertura da curva de juros reais, a taxa de Marcação a Mercado (“MTM”) dos CRIs do Fundo encontra-se em seu nível mais elevado dos últimos anos. Considerando-se as operações indexadas ao IPCA, e a taxa equivalente das indexadas ao CDI, a marcação atual está em IPCA + 9,8%a.a. (8,9%a.a. se descontada a taxa de administração e demais custos estimados), considerando a cota patrimonial de R$ 97,56/cota ao final de novembro. Ainda, considerado o valor de mercado do Fundo no fechamento do dia 6 de dezembro, de R$ 92 58/cota, e que os ativos líquidos detidos pelo fundo (caixa e Flls) não interferem nesse racional, a taxa implícita de negociação dos CRIs, já líquida dos custos, é de IPCA + 10,60% a.a, bastante elevada em nossa opinião para um perfil de risco de crédito e diversificação como do HGCR.
Carteira e Mercado
Durante o mês, foi realizada movimentação total entre compras e vendas na ordem de R$ 76,7 milhões, sendo que a alocação líquida total foi de aproximadamente – R$ 59,3 além de R$15,5 milhões referentes aos rendimentos do SPVJTI:
- Aquisição de R$ 68 milhões do CRI! Scala Data Center à taxa média de IPCA + 8,54% a.a., dividido em duas séries, O CRI se configura como mais uma operação exclusiva do Fundo, possui prazo de 10 anos, pagamentos mensais de juros e amortização e como lastro um CCV com destinação a aquisição do Scala Data Center em Porto Alegre pelo Alianza Digital Realty FI, fundo cujas cotas são integralmente detidas pelo ALZRIL. O CRI conta com (i) a alienação fiduciária do data center, com LTV inicial de 44%; (ii) cessão do contrato de locação de 10 anos entre a Scala e o FII; (iii) fundo de reserva de 1PMT; e (iv) fundo de despesas.
- Venda, via mercado secundário, de (i) R$ 315 mil, do CRI Globo; (ii) R$ 6,5 milhões do CRI Iguatemi Fortaleza Sr; (iii) R$ 1,6 milhão do CRI Goiabeiras, conforme acima detalhado e (iv) R$ 300 mil em cotas de Fls.
