Em dezembro, aumentamos a distribuição para R$ 0,95 por cota. Esse rendimento possui caráter extraordinário, devido ao rendimento extraordinário pago pelo HGPO11 no semestre. Iremos retomar o critério de pagar um rendimento próximo do resultado operacional do fundo. A cota patrimonial do BCIA desvalorizou 5,89% em 2024, com desempenho em linha com o índice no ano. Em dez/24, registrou queda de 0,3%, e teve um desempenho superior ao índice de 0,37%. Posicionamos a carteira para um cenário de elevação dos juros em 2024, com incremento da posição de CRIs em 23% do PL. Assim, encerramos o ano com alocação de 51% em CRI e 49% em tijolo. Com a queda da cota de mercado do BCIA11 e dos fundos investidos ao longo de 2024, o duplo desconto do fundo atingiu um patamar elevado e muito atrativo, de 22%. Dados os bons resultados operacionais dos FIIs de e os preços descontados a que estão sendo negociados, entendemos que a demanda por esses fundos deve retomar assim que houver evidências de moderação da atividade e inflação, o que seria o primeiro passo para possibilitar o corte de juros.
O resultado do BCIA foi de R$ 0,68 por cota, sendo R$ 0,88 de rendimentos de FIIs, R$ 0,17 em prejuízo de capital com vendas de cotas, R$ 0,01 de juros e ganhos com renda fixa e R$ 0,04 de despesas. Após os rendimentos mais elevados em nov (HGPO e RBED), retomamos o nível recorrente em dez (R$ 0,88). Também continuamos a vender FIIs de tijolo para aumentar a exposição a FIIs de CRIs, o que acarretou no prejuízo de R$ 0,17 por cota.
A carteira do BCIA fecha o ano com a seguinte composição setorial: recebíveis imobiliários (50,8%), dos quais 46,4% em fundos de CRI e 4,4% em CRIs diretamente, lajes corporativas (21,6%), shopping centers (12,0%), galpões logísticos (7,4%), FOFs (3,0%), agências bancárias (2,1%), educacional (1,9%), e varejo (1,2%).
Assim, encerramos o ano com alocação de 51% em CRI e 49% em tijolo, após a ajuste da carteira frente à virada do cenário de juros, com forte elevação dos juros reais e das expectativas para a Selic. Ajustamos a carteira de forma ágil à medida que o cenário se deteriorava, e acabamos por realizar um incremento de 23% da posição em CRI, após termos iniciado o ano com alocação de 28% em CRI e 72% em tijolo. Também aumentamos a exposição do portfólio a CRIs diretos, também como forma de reduzir a volatilidade da carteira. Em dezembro, as principais posições vendidas foram: BRCO, BTLG, CNES, FCFL, CPSH e HGRU (R$ 7,2 milhões equivalente a 2% do PL).
Iniciamos 2025 com inflação pressionada e taxas de juros bastante elevadas. Ao longo do ano, será importante monitorar se o aperto das condições financeiras resultará na desaceleração da demanda doméstica e da inflação corrente, o que permitiria colocar a redução dos juros no horizonte. Adicionalmente, será necessário monitorar eventual adoção de medidas fiscais ou parafiscais adicionais que possam aquecer a economia e estressar a trajetória da dívida pública. Lembramos que o investimento em imóveis traz proteção em um cenário de inflação elevada, dado que os contratos de aluguel são geralmente indexados à inflação. Essa característica fica ainda mais evidente quando pensamos em fundos imobiliários com imóveis de qualidade e bem localizados, que tendem a operar com taxa de ocupação mais alta e podem chegar a ter reajuste de preço de aluguel acima da inflação.
Os fundos imobiliários, especialmente os de tijolo, continuam negociando com descontos expressivos, olhando sob as mais diversas métricas: (i) múltiplo preço sobre valor patrimonial, (ii) em comparação aos preços por m2 das últimas transações de compra e venda de imóveis similares, e (iii) em comparação ao custo de reposição do imóvel. Assim, dados os bons resultados operacionais dos FIIs de tijolo e os preços descontados a que estão sendo negociados, entendemos que a demanda por esses fundos pode retomar de forma rápida assim que houver evidências de moderação da atividade econômica e da inflação, o que seria o primeiro passo para possibilitar o ciclo de corte de juros.
