No mês de dezembro, o Fundo auferiu com Renda Operacional Imobiliária (remessas de resultados dos shoppings) o montante de R$ 11 milhões, considerando todos os ativos do portfólio. Apresentamos abaixo, os principais Indicadores Operacionais dos shoppings do portfólio para o mês de novembro de 2024, considerando a participação do Fundo em cada um dos ativos:
Vendas: As vendas totais atingiram R$ 187 milhões, um crescimento de aproximadamente 44% comparado ao mesmo mês de 2023. As vendas totais/m² apresentaram aumento de 14% comparado ao mesmo mês do ano anterior.
NOI Caixa: O NOI Caixa apresentou crescimento de 43% quando comparado ao mesmo mês de 2023. O NOI caixa/m² apresentou crescimento de aproximadamente 13% quando comparado ao mesmo mês do ano anterior.
Vacância: O Fundo encerrou o mês com uma vacância de cerca de 4% em relação a sua ABL própria.
As análises acima de Vendas e NOI Caixa, desconsideram o Shopping Park Sul, uma vez que o ativo está em processo de maturação comercial e a aquisição de 45% do Rio Anil Shopping, uma vez que foi concluída em janeiro de 2025. Na data de 30/12/2024, foi divulgado a mercado a distribuição de rendimentos referente ao mês de dezembro, com pagamento no dia 15/01/2024. O Fundo gerou um resultado no mês equivalente a R$ 0,82/cota e distribuiu R$ 0,78/cota. A base acumulada de resultados a distribuir totaliza aproximadamente R$ 0,18/cota. O Fundo conta com renda mínima garantida em dois ativos do portfólio até dezembro de 2024, aproximadamente 18% da ABL do portfólio e no mês de dezembro/24, ambos performaram acima do 8% a.a. sobre o capital investido corrigido pelo IPCA, logo não houve complemento de renda pelo vendedor dos ativos.
Foi concluída a reavaliação anual (competência 2024) dos ativos, em atendimento ao disposto na Instrução CVM nº 516/2011. Os ativos foram avaliados a valor de mercado (valor justo) pela CBRE. A reavaliação resultou em uma variação positiva de, aproximadamente, 2,9% (dois vírgula nove por cento) em relação ao valor anterior dos referidos ativos. O que também representa uma variação positiva de, aproximadamente, 2,7% (dois vírgula sete por cento) no valor patrimonial da cota na data base de 30 de dezembro de 2024.
Estima-se que a distribuição ao longo do primeiro semestre de 2025 será na média R$ 0,83 por cota por mês, podendo variar entre R$ 0,81 e R$ 0,85. As distribuições futuras de rendimentos do Fundo consideram a aquisição do Rio Anil Shopping, o Certificados de Recebíveis Imobiliários da série 470 (do Madureira Shopping) e dos novos Certificados de Recebíveis Imobiliários da Aquisição Rio Anil e estão sujeitas ao desempenho operacional dos demais shoppings, bem como à rentabilidade dos ativos financeiros aplicados com os recursos disponíveis em caixa e despesas operacionais e financeiras. Cumpre esclarecer que a rentabilidade estimada não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sob qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura aos cotistas por parte da Administradora ou da Gestora.
Conforme divulgado no Fato Relevante publicado em 30 de dezembro de 2024, foi assinado no dia 27 de dezembro de 2024 o Compromisso de Compra e Venda para a aquisição da participação direta de 45% (quarenta e cinco por cento) da fração imobiliária do Rio Anil Shopping (“Aquisição Rio Anil”). Localizado na Av. São Luís Rei de França, 8 – Turu, São Luís – MA, com área bruta locável de, aproximadamente, 39.519 m² (trinta e nove mil, quinhentos e dezenove metros quadrados), taxa de ocupação de 97,1% (noventa e sete vírgula um por cento) e nos últimos 12 meses, aproximadamente, R$ 583.000.000,00 (quinhentos e oitenta e três milhões de reais) em vendas.
No aspecto qualitativo, com um mix altamente diversificado, apresenta confortável estrutura para compras, lazer, serviços e entretenimento, através de lojas, academia, cartório, lotérica, hospital, laboratório, locadora de carros, caixas eletrônicos, banco, clínica de oftalmologia, salão de beleza, consultório dentário, operações de depilação e estética, pet shop e instituições de ensino. Algumas das marcas presentes e de destaque são: Renner, Riachuelo, C&A, Casas Bahia, Centauro, Kalunga, Le Biscuit, Lojas Americanas, Marisa, Mateus Supermercados, Nagem, Smart Fit, Terra Zoo, Youplay Club, Hospital São Domingos, Hospital de Referência Oftalmológica, Universidade Ceuma e Instituto de Pós-Graduação e Graduação (IPOG), além de outras opções que compõem um mix qualificado.
Estrutura Aquisição Rio Anil Shopping
Pela Aquisição Rio Anil, o Fundo pagou R$ 172.234.000,00 (cento e setenta e dois milhões, duzentos e trinta e quatro mil reais) (“Valor da Aquisição”). O pagamento do Valor da Aquisição foi realizado da seguinte forma:
(i) R$ 121.129.056,52 (cento e vinte e um milhões, cento e vinte e nove mil, cinquenta e seis reais e cinquenta e dois centavos) compensados com a entrega de 1.007.059 (um milhão, sete mil e cinquenta e nove) cotas do Fundo, subscritas pelo vendedor, emitidas no âmbito da 6ª Emissão de Cotas do Fundo.
(ii) R$ 48.853.455,90 (quarenta e oito milhões, oitocentos e cinquenta e três mil, quatrocentos e cinquenta e cinco reais e noventa centavos) foram pagos pela Virgo (“Securitizadora”) com recursos obtidos via emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários:
- R$ 24.458.542,06 (vinte e quatro milhões, quatrocentos e cinquenta e oito mil, quinhentos e quarenta e dois reais e seis centavos), cuja remuneração está atrelada ao IPCA com spread de 7,95% a.a. (sete vírgula noventa e cinco por cento ao ano), carência de principal durante 24 meses, prazo total de 120 meses e accrual de correção monetária durante 12 meses.
- R$ 24.394.913,84 (vinte e quatro milhões, trezentos e noventa e quatro mil, novecentos e treze reais e oitenta e quatro centavos), cuja remuneração está atrelada ao IPCA com spread de 7,95% a.a. (sete vírgula noventa e cinco por cento ao ano), carência de principal durante 24 meses, prazo de 144 meses e accrual de correção monetária durante 12 meses.
(iii) R$ 2.251.487,58 (dois milhões, duzentos e cinquenta e um mil, quatrocentos e oitenta e sete reais e cinquenta e oito centavos) com recursos do caixa do Fundo.
Para outros investimentos ao longo de 2025, o Fundo obteve recursos através da emissão de um terceiro Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) também pela Securitizadora de R$ 12.250.000,00 (doze milhões duzentos e cinquenta mil reais), cuja remuneração está atrelada ao CDI com spread de 1,95% a.a. (um vírgula noventa e cinco por cento ao ano), carência de principal durante 24 meses, prazo de 84 meses e accrual de 35% da PMT por 24 meses.
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