Apesar de 2024 ter se encerrado com um cenário macroeconômico desafiador, o mercado de galpões logísticos apresentou uma performance bastante positiva ao longo do ano. O setor conseguiu atingir alguns marcos históricos, tais como a vacância na mínima de 8,18% e o preço médio pedido na máxima de R$ 25,43/m² (fonte: Buildings, fechamento dezembro/2024). Na mesma linha, o portfólio do RBR Log também apresentou melhoria em seus indicadores no ano, visto que finaliza o período com a vacância zerada e com todos os locatários adimplentes. Sendo assim, como de costume, gostaríamos de pontuar os principais acontecimentos do fundo ao longo de 2024: Em maio, houve a rescisão antecipada do contrato com a Bravo Logísticas no galpão Hortolândia II, com o respectivo recebimento integral da multa e, logo em seguida, a locação de 100% do galpão para a Davene em patamares de locação superiores aos praticados anteriormente. Com essa nova locação, o Fundo zerou sua vacância, registrando uma melhoria comparado ao nível de 8% em dezembro/2023. Além disso, nesse mês também foram iniciadas as obras do galpão CLI V – Maria Loprete, localizado em São Bernardo do Campo/SP, projeto de desenvolvimento no qual o RBR Log possui uma pequena participação. Ao final de julho, o Fundo anunciou a venda parcial de 22,5% do galpão WT RBR Log, em Franco da Rocha/SP.
Essa operação gerará, após o pagamento integral das parcelas, um lucro total de R$ 1,73 (um real e setenta e três centavos) por cota e uma TIR projetada de 12,53% a.a. Além do lucro gerado pela transação, o desinvestimento parcial possibilita a equalização do saldo devedor das obrigações a prazo do Fundo, reduzindo, assim, o impacto das despesas financeiras e possibilitando novos investimentos pelo RBR Log. Por fim, tivemos a divulgação dos resultados do GRESB (benchmark global ESG de fundos de ativos reais) 2024, avaliação da qual o RBR Log participa pelo segundo ano consecutivo. O destaque deste ano foi a 3ª colocação obtida pelo Fundo, dentre sete entidades listadas da América Latina e Caribe. Como efeito comparativo, no ano de 2023 o RBR Log ficou na 5ª posição. Essa melhoria no ranking é um reflexo da busca pela melhoria contínua dos ativos e governança por parte da gestora. Um exemplo prático dessas melhorias foi a inauguração do poço artesiano no galpão WT RBR Log. Com a instalação, o empreendimento não depende mais de caminhões pipa para o abastecimento do empreendimento. Em resumo, 2024 foi um ano positivo para o RBR Log, que aproveitou o bom desempenho do mercado de galpões logísticos e, ao mesmo tempo, buscou mitigar os principais riscos imobiliários e financeiros do portfólio, sem deixar de lado a melhoria e atualização de seus ativos. O RBRL11 inicia 2025 com o portfólio em “velocidade de cruzeiro” e mantendo o olhar atento para oportunidades de gestão ativa que possibilitem a geração de retornos incrementais aos investidores.
O Fundo distribuiu rendimentos no valor total de R$ 5,15 MM, equivalente a R$ 0,77/cota (RBRL11). Esse valor equivale um dividend yield de 14,70 % a.a. (cota base fechamento dezembro/24: R$ 66,97).
CLI V – Maria Loprete
As obras do CL Imigrantes V – Maria Loprete, localizado em São Bernardo do Campo/SP, estão em andamento e apresentando avanços em linha com o planejamento. A obra está finalizando a terraplenagem e já iniciou as fundações e a pré-montagem das estruturas metálicas. A previsão de entrega do empreendimento é setembro/2025. No âmbito da comercialização, o mercado do ABC segue bastante aquecido e começamos a observar potenciais locatários avaliando o ativo para futuros projetos.
