No dia 19 de dezembro de 2024 o fundo concluiu a compra de 25% (vinte e cinco por cento) do empreendimento imobiliário denominado SHOPPING JARAGUÁ ARARAQUARA (“Imóvel” ou “Shopping”), situado no Município de Araraquara, Estado de São Paulo, à Avenida Alberto Benassi, nº 2.270, objeto da matrícula nº 134.508, do 1º Registro de Imóveis da Comarca de Araraquara (“Transação” ou “Operação”).
O valor total da Transação foi de R$ 63.027.676,70 (sessenta e três milhões, vinte e sete mil, seiscentos e setenta e seis reais e setenta centavos) (“Preço”), pago nesta data da seguinte forma:
- R$ 10.750.000,00 (dez milhões, setecentos e cinquenta mil reais) pagos através da assunção pelo Fundo de parte da dívida do vendedor, no âmbito do Termo de Securitização de Créditos Imobiliários dos Certificados de Recebíveis Imobiliários da 205ª e 348ª Séries da 1ª Emissão da Habitasec Securitizadora S.A. inscrita no CNPJ nº 09.304.427/0001-58 (“CRI Habitasec”), mediante cessão de crédito desta parcela para o CRI Habitasec, que passa a ser corrigida pela variação acumulada mensal do IPCA/IBGE acrescida de juros de 5,38% (cinco inteiros e trinta e oito centésimos por cento) ao ano, calculados pro rata die e pagos mensalmente.
- R$ 52.277.676,70 (cinquenta e dois milhões, duzentos e setenta e sete mil, seiscentos e setenta e seis reais e setenta centavos) pagos ao vendedor contra a lavratura da Escritura, sendo que tal pagamento foi operacionalizado por meio da cessão de crédito do vendedor para uma nova Securitizadora, do valor respectivo, viabilizando uma nova estrutura de securitização, conforme termo de securitização da série única da 242ª emissão da Virgo Companhia de Securitização, companhia securitizadora, com sede na cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Gerivatiba, nº 207, 16º andar, conjunto 162, inscrita no CNPJ sob o nº 08.769.451/0001-08, que será, corrigido monetariamente, pela variação acumulada mensal do IPCA/IBGE, bem como acrescido de juros anual de 8,60% (oito inteiros e sessenta centésimos por cento) ao ano, calculados pro rata die e pagos mensalmente (“CRI HGBS II”)
O cap rate estimado da Operação é de 9,10% (nove inteiros e dez centésimos por cento), considerando o NOI orçado para o ano de 2025. Os valores mencionados não consideram os custos relacionados a Transação. Ainda, considerando expectativas de aumento de rentabilidade do empreendimento nos próximos anos, estimamos que esta operação terá um cap rate de 12,0% (doze por cento) considerando o NOI estimado para 2028. Adicionalmente à cessão de crédito do vendedor, no âmbito do CRI HGBS II conforme acima mencionado, o Fundo realizou operação de cessão de créditos locatícios no volume de R$ 47.722.323,30 (quarenta e sete milhões, setecentos e vinte e dois mil, trezentos e vinte e três reais e trinta centavos), de forma que o volume total do CRI HGBS II emitido nesta data perfaz o montante de R$ 100.000.000,00 (cem milhões de reais). As premissas de projeção de resultados para os ativos do Fundo, já incluindo esta Operação e os desinvestimentos anunciados, não alteram a projeção de rendimentos do Fundo de R$ 1,60 (um real e sessenta centavos) por cota até junho de 2025. Com esta aquisição, o Fundo passa a deter participação em 20 shopping centers, situados em 15 cidades, atingindo o volume de 87% (oitenta e sete por cento) de sua carteira investidos em ativos estratégicos no Estado de São Paulo. A Transação ocorreu em linha com a estratégia e estudo de viabilidade apresentado no Prospecto da 10ª Emissão de Cotas e atende integralmente à política de investimento do Fundo e aos critérios de enquadramento constantes no Regulamento.
