A previsão para o mercado imobiliário comercial é cautelosa, mas mais otimista do que em vários anos. Embora a pandemia tenha acabado, suas mudanças no equilíbrio entre vida pessoal e profissional lançaram uma longa sombra de dúvida sobre o mercado imobiliário comercial.
O primeiro semestre de 2020 foi definido por uma pandemia global que manteve as pessoas fora dos prédios de escritórios, longe de lojas e estabelecimentos de varejo, e impedidas de ir a restaurantes e locais de entretenimento. Multifamiliares (prédios de apartamentos) e industriais (armazéns, terminais de caminhões, instalações de fabricação e data centers ) se saíram bem durante a pandemia, mas outros setores do mercado imobiliário comercial foram devastados. Talvez ainda mais consequente do que a própria pandemia foi o que se seguiu: inflação alta e persistente, aumento das taxas de juros e uma mudança disruptiva na atitude do público sobre alugar e frequentar imóveis comerciais caros depois de descobrir que eles podem, com a mesma facilidade, trabalhar, comer e se divertir em casa. À medida que a indústria do mercado imobiliário comercial, os banqueiros e corretores que os financiam olham para 2025, há motivos para um otimismo cauteloso. A perspectiva para 2025 é de crescimento, estabilização contínua e ampla oportunidade para players inteligentes e ágeis.
A indústria tinha medo legítimo de que a alta inflação e o subsequente aumento nas taxas de juros iriam descarrilar a economia dos EUA. O tempo dirá se estamos realmente fora de perigo, mas parece que o presidente do Federal Reserve dos EUA, Jerome Powell, evitou a recessão e projetou o pouso suave que ele estava tentando alcançar. A política monetária continua a afrouxar, estamos nos estágios iniciais de um ciclo de corte de taxas e a inflação diminuiu para um nível mais razoável e administrável. Tudo isso são boas notícias para os investidores de lajes comerciais nos EUA, que dependem de negócios fortes e consumidores confiantes, e que dependem fortemente de dívidas para financiar seus investimentos imobiliários.
Isso não quer dizer que a economia será um sucesso no próximo ano. A Conference Board – uma organização de pesquisa sem fins lucrativos por trás do Consumer Confidence Index (CCI), do Leading Economic Index (LEI) e de outros indicadores econômicos importantes – projeta que a economia dos EUA crescerá a uma taxa de apenas 1,7% em 2025. Esse número é menor do que sua estimativa de 2,7% para 2024. Os fatores que contribuem para projeções de crescimento mais lento incluem uma taxa de inflação que ainda é um pouco maior do que a meta do Fed de 2%, guerras em andamento na Europa e no Oriente Médio que estão deprimindo o investimento, o desenvolvimento e o comércio nessas regiões, e a incerteza persistente sobre a profundidade e a amplitude da atual campanha de corte de taxas do Fed.
Ainda assim, crescimento lento e constante é melhor do que nenhum crescimento, e muito melhor do que crescimento negativo que caracterizaria uma recessão. Os investidores estão, em sua maioria, felizes com as previsões de crescimento moderado, especialmente considerando o momento. A empresa de consultoria e impostos Deloitte & Touche LLP realiza uma pesquisa global de perspectivas para imóveis comerciais anualmente. Este ano, após dois anos consecutivos de pessimismo, cerca de 88% dos 880 executivos que responderam disseram que esperam que as receitas de suas empresas aumentem em 2025. Aproximadamente 60% esperam que a receita cresça 5% ou mais.
Conforme mencionado acima, os EUA embarcaram em um ciclo de corte de taxas. Não se sabe quanto tempo esse ciclo durará e quão baixas as taxas ficarão. Os bancos centrais, no entanto, controlam apenas certas taxas de juros importantes que determinam o que eles, como agências governamentais, cobram dos bancos centrais para tomar dinheiro emprestado. O Fed não controla diretamente as taxas que as corporações pagarão ao emitir títulos ou tomar emprestado do banco. Até agora neste ciclo, uma taxa de fundos do Fed mais baixa teve apenas um efeito moderado nas taxas de longo prazo que as empresas pagam para financiar suas operações. Vários fatores contribuem para o nível geral das taxas. Isso inclui a perspectiva econômica geral, expectativas de inflação e fatores de mercado, como a oferta de capital e a demanda por empréstimos. Esses fatores, juntamente com um mercado de ações aquecido que vem atraindo enormes quantidades de capital pelo mundo e longe de dívidas, estão todos convergindo para manter os custos de financiamento de lajes corporativas mais altos do que os investidores gostariam. Infelizmente, espera-se que o cenário atual de taxa “mais alta por mais tempo” persista até 2025. Os profissionais do setor imobiliário comercial não devem fazer planos de financiamento ou investimento com base na esperança de que os custos de empréstimos sejam proporcionalmente correlacionados com a queda da taxa de juros do Fed. A história recente prova que não é esse o caso. Em vez disso, a indústria de imóveis comerciais deve se animar com o fato de que as taxas pararam de subir e estão abaixo das máximas recentes. Embora o custo de capital seja maior do que o desejado, ele é muito mais administrável do que tem sido e está indo na direção certa. O setor não tem motivos para esperar choques dramáticos de taxas que impactarão negativamente os negócios.
