Até o final da Fevereiro, 3 dos 23 imóveis do Fundo já tiveram seus aluguéis corrigidos pelo repasse inflacionário neste ano, o que representa cerca de 11% da receitas com aluguéis apuradas neste mês de fevereiro. Ainda no primeiro semestre também serão corrigidos os aluguéis dos imóveis Atento, Bauducco e Sky (via Alianza Digital), representando, juntos, cerca de 14% do portfólio do ALZR. O restante do portfólio terá sua atualização monetária efetivada ao longo do segundo semestre.
Conforme anunciamos em 12/02, através de Comunicado ao Mercado, realizamos nova operação de securitização dos créditos dos aluguéis do centro de distribuição logístico locado para o Mercado Livre em Ribeirão Preto/SP, cuja conclusão de aquisição se deu em outubro/2024. A transação, que possui fluxo de amortização totalmente alinhado ao fluxo de recebimento dos aluguéis, prazo e correção de inflação do contrato de locação atípica, só foi possível devido ao excelente perfil de crédito do Mercado Livre e à força do contrato, características comuns nas operações do fundo.
Assim, esta securitização, que fundamentalmente não aumenta os patamares de alavancagem do Fundo, representa importante ferramenta de gerenciamento de liquidez e fluxo de caixa de médio prazo. Também incrementa o dividend yield do ALZR ao mesmo tempo que liberou um importante volume de caixa, que já está aplicado em fundos de liquidez, gerando rendimentos, e poderá eventualmente ser usado para aproveitar oportunidades de investimento extraordinárias que possam surgir neste momento de mercado de juros significativamente elevados. O ALZR11 encerrou o mês de fevereiro com 23 imóveis amplamente diversificados em seu portfólio, tanto em classe, tipos de uso, quanto em setores de atuação dos locatários e localizações.
Ao término do mês, a posição de Caixa e Valores Mobiliários do Fundo era de R$ 218 milhões, ou 17% do Patrimônio Líquido. O próximo pagamento dos rendimentos, referentes ao lucro caixa apurado no mês de fevereiro, será de R$ 0,8055/cota e acontecerá no dia 25/03 para a base de investidores posicionada em 18/03. Já após esta distribuição, o ALZR carrega uma reserva de lucros de R$ 0,0772/cota.
Projetando os resultados para o 1º semestre de 2025, estimamos que os rendimentos a serem distribuídos sejam entre R$ 0,79 e R$ 0,81/cota por mês. Importante ressaltar que nesta projeção consideramos apenas recebimentos de aluguéis pelo Fundo, além de aplicação do caixa, como receitas e todas as despesas. Mas não consideramos resultados advindos de vendas de ativos, já realizadas ou futuras – ou seja, os rendimentos podem ser superiores quando esses efeitos forem levados em consideração, a cada mês, dentro do semestre em questão. Assumimos ainda, nestas projeções, a correção dos contratos de locação atípicos do ALZR por uma inflação anualizada de 4%, e como mencionado acima, não consideramos aqui quaisquer efeitos extraordinários derivados de alienações, já contratados ou que possam vir a acontecer.
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