Após as recentes aquisições, o ALZR11 encerrou o mês de novembro contando com 21 imóveis amplamente diversificados em seu portfólio, tanto em tipos de uso quanto em setores de atuação dos locatários e localizações. Considerando o efeito caixa das atualizações dos contratos de locação, ainda até o final deste ano teremos as correções pelo IPCA dos aluguéis dos imóveis locados para a DASA e Santillana em dezembro.
Ao término do mês, a posição de Caixa e Valores Mobiliários do Fundo era de R$ 247 milhões, ou 19% do Patrimônio Líquido. Em 14/11 anunciamos a conclusão da aquisição, via fundo Alianza Digital, do imóvel Data Center Scala, em Porto Alegre/RS. Este Data Center foi projetado com os mais altos padrões de eficiência energética e sustentabilidade, e com uma capacidade de TI instalada inicial de 1,2MW, com possibilidade de expansão para uma capacidade de TI total de até 4,8MW através de novos investimentos em fases futuras, e está estabelecido em uma área construída de 5.311m² e 4.730m² de terreno. O valor de aquisição foi de R$ 120 milhões, dos quais R$ 52 milhões foram pagos em 14/11 com recursos em caixa do Alianza Digital e aproximadamente R$ 68 milhões foram pagos através de recursos obtidos por uma Securitização de Recebíveis. O Contrato de locação, atípico, possui um prazo mínimo de 15 anos e o aluguel mensal inicial é de R$ 936 mil, o equivalente a um Cap Rate de 9,36% ao ano. Em virtude da aquisição combinada com a estruturação da Securitização, o Alianza Digital passará a ter uma renda mensal já liquida dos juros da Securitização de aproximadamente R$ 450 mil, o que representa um cash-on-cash yield de 10,4% ao ano no primeiro ano de operação, e todos os detalhes desta transação podem ser lidos diretamente a partir do Fato Relevante de conclusão desta transação. Com a aquisição deste Data Center Scala pelo Alianza Digital, o ALZR11 diversifica ainda mais seu portfólio de ativos investidos, tanto em setor de atuação do locatário quanto em classe de ativo. Além disso, o Alianza Digital se consolida como o primeiro fundo imobiliário focado em ativos de infraestrutura digital do Brasil. Também no mês de novembro, concluímos a alienação do Galpão Logístico Aptiv (Espírito Santo do Pinhal/SP) para o fundo GGRC11. O imóvel foi vendido pelo valor total de R$ 47,5 milhões e todos os detalhes da transação podem ser observados nos Fatos Relevantes de 21/10/2024 e 12/11/2024. Seguimos executando as fases finais das diligências necessárias para concluir em breve as potenciais aquisições das duas lojas de varejo do grupo Assaí, incluindo finalização das obras e entregas destas unidades, localizadas em São Paulo e no Rio de Janeiro. O próximo pagamento dos rendimentos, referentes ao lucro caixa apurado no mês de novembro, será de R$ 0,8055/cota e acontecerá no dia 24/12 para a base de investidores posicionada em 17/12. Todos os imóveis do portfólio já contribuem na integralidade para a composição deste rendimento (exceto Data Center Scala, pro rata entre 14/11 e encerramento de novembro).
Considerado o crescimento do Fundo, em diversidade de portfólio e complexidade geral, passaremos a divulgar semestralmente a projeção da gestão de rendimentos a serem distribuídos, com objetivo de auxiliar nossos investidores a entenderem as perspectivas deste período próximo. Projetando os resultados para o 1º semestre de 2025, estimamos que os rendimentos a serem distribuídos sejam entre R$ 0,79 e R$ 0,81/cota por mês. Importante ressaltar que nesta projeção consideramos apenas recebimentos de aluguéis pelo Fundo, além de aplicação do caixa, como receitas e todas as despesas. Mas não consideramos resultados advindos de vendas de ativos, já realizadas ou futuras – ou seja, os rendimentos podem ser superiores quando esses efeitos forem levados em consideração, a cada mês, dentro do semestre em questão. Assumimos ainda, nestas projeções, a correção dos contratos de locação atípicos do ALZR por uma inflação anualizada de 4%, e como mencionado acima, não consideramos aqui quaisquer efeitos extraordinários derivados de alienações, já contratados ou que possam vir a acontecer.
