O IFIX apresentou nova queda de 2,1% em novembro, com desvalorização acumulada de 5,3% em 2024. O retorno em dividendos do IFIX fechou o mês em 11,9% aa. O retorno de dividendos dos fundos de tijolo do IFIX ficou em 11,0% com um prêmio de risco de 4,1 p.p. para a NTN-B 2035. A cota patrimonial do BCIA apresentou queda de 2,3% em novembro, com desempenho inferior ao índice de 22 bps. No acumulado do ano, o fundo acumula desempenho inferior ao IFIX de 34 bps. A principal contribuição positiva da carteira frente ao IFIX no mês veio da boa seleção de FIIs de recebíveis, com bom desempenho de fundos em que temos posição relevante como XPCI, BTCI, CVBI, KNHY e KNUQ, e desempenho pior do que o índice em fundos que não temos posição, como URPR, CPTS, VGIP e MXRF. Por outro lado, as principais contribuições negativas no mês frente ao IFIX vieram da seleção de fundos de galpões logísticos, com pior performance de fundos com o INLG e LVBI, que temos na carteira, e da alocação nos fundos de lajes corporativas, com desempenho inferior ao índice em fundos que temos posição, como PVBI e JSRE. A cota de mercado (BCIA11) encerrou o mês em R$ 84,26, com queda de 6,2%, já considerando os rendimentos, acumulando desvalorização de 11% no ano. A liquidez média diária do BCIA11 foi de R$ 570 mil em novembro, um pouco inferior à média de R$ 850 mil de 2024.
Desde o mês de abril de 2024, promovemos aumentos sucessivos da exposição a recebíveis imobiliários, à medida que o cenário de juros sofria deterioração. Assim, passamos de uma alocação em CRIs de 29% em março para 49% PL em novembro, entregando uma carteira mais defensiva para o cotista do BCIA. Gostaríamos de lembrar que já realizamos esse mesmo movimento em 2021, quando entramos no último ciclo de alta da Selic, que, na época, foi de 2% para 13,75% aa, protegendo a carteira e trazendo melhores retornos. Nos últimos meses, também aumentamos a alocação em CRIs em CDI, que atingiu 20% PL. Primeiramente, aumentamos a exposição a FIIs de CRIs com maior participação em CDI, como KNCR, KNUQ, RBRY e SPXS. Além disso, como no mercado há baixa disponibilidade de FIIs com carteira predominante em CDI, também buscamos a alocação direta em CRIs em CDI, sendo que concluímos a alocação em dois CRIs de alta qualidade de crédito, vinculados à gestora canadense Brookfield. Como nossa alocação em CDI era pequena, optamos pelo aumento por 3 motivos principais: (i) a maior estabilidade de sua cota patrimonial, por não sofrer com a marcação a mercado dos juros reais, (ii) a expectativa de aumento dos rendimentos e juros pagos, devido à elevação da taxa Selic, e (iii) o impacto negativo do IPCA mensal mais baixo do 3T24 nos rendimentos dos FIIs em IPCA, com maior impacto em fundos no regime competência. Já CRIs em IPCA equivalem a cerca de 30% PL do BCIA.
A parcela em juros reais é afetada pela marcação a mercado das NTN-Bs, mas eles estão protegidos da inflação, caso ela seja mais elevada em 2025. Além disso, o momento oferece um prêmio muito alto nesses papéis, considerando que as taxas das NTN-Bs estão muito elevadas, apesar dos spreads estarem mais justos. Assim, temos uma carteira de CRIs híbrida de CDI e IPCA, que traz mais resiliência, considerando VP e rendimentos. A alocação em fundos de CRIs, tanto CDI, quanto IPCA, protege a carteira se comparada à alocação em “tijolo”. Isso ocorre, pois suas cotas no secundário são menos sensíveis aos juros futuros, tanto por seus rendimentos mais elevados, quanto por seus rendimentos refletirem rapidamente a alta da inflação e do CDI. Normalmente, a estratégia de alocação em FIIs de CRIs visa a proteção de capital e o retorno em dividendos elevado, porém não contempla ganho de capital. O momento atual é diferente e traz um elemento adicional para a tese de investimento em FIIs de CRIs: a oportunidade de ganho de capital. Fundos de CRIs sofreram quedas relevantes no secundário, e estão negociando com descontos enormes, até mesmo fundos com carteiras saudáveis. São diversos fundos nessa situação, cujos descontos chegam de 15% a 20% para seu valor patrimonial. Uma lista que poderia contemplar diversos outros fundos inclui nomes como o RBRY, XPCI, BTCI e CVBI, com carrego em dividendos por volta de 13,5% a 15% aa, com carteiras de qualidade, diversificadas e com boa gestão em termos de seleção e monitoramento.
Em novembro, o resultado do BCIA foi de R$ 1,39 por cota, sendo R$ 1,51 de rendimentos de FIIs, R$ 0,09 em prejuízo de capital com vendas de cotas, R$ 0,02 de juros e ganhos com renda fixa e R$ 0,04 de despesas. Os rendimentos recebidos em novembro foram mais altos devido a dois fatores: 1) venda dos ativos do fundo HGPO, que gerou um dividendo extraordinário de R$ 0,57 por cota, e 2) venda dos ativos do RBED para incorporação no RBVA, com dividendo extra de R$ 0,06 por cota.
A carteira do BCIA fechou o mês com a seguinte composição setorial: recebíveis imobiliários (49,4%), dos quais 45% em fundos de CRI e 4,4% em CRIs diretamente, lajes corporativas (21,5%), shopping centers (12,3%), galpões logísticos (7,9%), FOFs (3,1%), educacional (2,1%), agências bancárias (2,1%) e varejo (1,6%). Fechamos o mês na proporção de 49,4% em recebíveis imobiliários e 50,6% em tijolo.
Aumentamos a exposição em recebíveis imobiliários em 2,4% do PL, de 47% para 49,4% do PL, para defender a carteira para esse cenário de juros elevados. As principais posições de FIIs vendidas no mês foram BRCO, BTLG, HGRU, KNCR e XPML, um total de R$ 8,7 milhões em cotas de FIIs, equivalente a 2,4% do PL. Concluímos a alocação de R$ 4,4 milhões (1,2% PL) em um novo CRI da Brookfield, com vencimento em 2028, remuneração de CDI+1% aa, pagamento de juros semestrais e de principal no vencimento. O CRI possui alienação fiduciária do “Parque Logístico Guarulhos III”, localizado às margens da rodovia Presidente Dutra, com fácil acesso ao aeroporto de Guarulhos (SP) e à cidade de SP, garantindo uma boa demanda pelo imóvel. O empreendimento tem área bruta locável de 95 mil m2 e valor de laudo de R$ 425,2 milhões.
