O BCRI encerrou o mês de dezembro com R$ 41,88 milhões no Caixa (7,94% do Patrimônio). Deste valor, R$ 17,97 milhões estão alocados em Operações Compromissadas lastreadas em CRI e outros R$ 4,88 milhões foram destinados à distribuição dos rendimentos. Distribuímos um rendimento de R$ 0,78 por cota, com dividend yield de 1,31%. Do valor distribuído, 31% é referente a correção monetária e 69% referente a juros. Neste mês tivemos o vencimento do CRI Fibra (20L0653261), seguindo o prazo previsto na emissão do CRI. Com isso, R$ 1,10 milhão retornaram para o Caixa do fundo. Também tivemos a liquidação antecipada do CRI Ginco (16L1024319), por decisão da Devedora, que tinha um volume de aproximadamente R$ 300.000,00 e seu vencimento previsto para 15/12/2026. Já com relação às aquisições, efetuamos a compra da 2ª série do CRI Pinheiro de Sá (24G2828592), no volume de R$ 4 milhões, mediante a comprovação da evolução das obras, como era previsto no termos da emissão. Esta série possui as mesmas condições que a 1ª, tanto de remuneração (IPCA + 12,50% a.a.) quanto de garantias e prazo de vencimento. Sendo assim, nossa posição atual neste ativo é de R$ 7,9 milhões, restando ainda mais R$ 7 milhões para serem adquiridos nas próximas séries, a depender da evolução das obras.
Ainda em dezembro, conforme adiantamos no relatório anterior, efetuamos a compra do CRI Atacadão (24K2582816), no volume de R$ 15 milhões. Trata-se de CRI de risco corporativo, lastreado em 15 contratos sale and leaseback, cujo Devedor é o Atacadão S.A., um dos maiores varejistas do país. O CRI possui remuneração de IPCA + 8,1191, com vencimento em 12/2037 e pagamento mensal de juros e amortização. A operação conta com nota de rating ‘AAA’ pela S&P e possui as garantias de Cessão Fiduciária dos recebíveis dos 15 contratos de aluguel de lojas do Atacadão e a Alienação Fiduciária dos Imóveis Lastro. Com relação ao CRI Pesa (21F0568504 e 21F0569265), no dia 19/01/2025, foi aprovado em assembleia o prazo de 12 meses para que a Devedora efetue a venda do imóvel dado em garantia e liquide o saldo devedor do CRI. De acordo com laudo de avaliação do imóvel, o seu valor de mercado supera o saldo do CRI. Nossa expectativa é de que esta situação seja resolvida no decorrer de 2025. Em dezembro, mantendo a tendência de alta, o IGP-M apresentou variação de 0,94%, com o resultado acumulado em 2024 de 6,54%. Já o IPCA teve alta de 0,52%, com resultado de 4,83% de alta em 2024, ultrapassando o teto de 4,5% da meta estipulada pelo Conselho Monetário Nacional. O ano de 2024 foi marcado por um cenário desafiador para os ativos de risco no Brasil. Observamos o início de um novo ciclo de alta das taxa de juros, diante de um ambiente de desancoragem das expectativas de inflação e de dificuldade por parte do Governo Federal em manter o equilíbrio fiscal. Como reflexo desse cenário, boa parte dos recursos dos investidores que estavam alocados em ativos de renda variável, como os fundos imobiliários, foram direcionados para outras alternativas de investimento como a renda fixa, reduzindo o apetite de risco no Brasil e a liquidez de modo geral.
Também por conta dos juros elevados, observamos uma redução significativa no número de novas emissões de CRI. Nesse contexto, a cotação de mercado do BCRI11 caiu 21% e o seu volume negociado no mercado secundário caiu 30%. Por outro lado, apesar dos desafios apresentados pelo cenário macroeconômico, em 2024 o BCRI11 distribuiu em forma de rendimentos o total de R$ 9,29 por cota, isentos de imposto de renda. Em relação a cotação de mercado, entregou um dividend yield total de 15,61%. Esse resultado equivale a 154% da variação do CDI líquido de imposto de renda, para o período. Além disso, os rendimentos distribuídos ao longo do ano foram equivalentes a uma variação do IGP-M + 8,45%, superando com folga o benchmark de IGP-M + 6% a.a. Também em 2024, R$ 78 milhões foram alocados em novos ativos (CRI), renovando mais de 15% da carteira do fundo.
Para o primeiro trimestre de 2025 temos pelo menos mais 2 novos ativos no pipeline para serem adquiridos. Para 2025 nossa expectativa é de que o cenário macroeconômico se mantenha desafiador dada a elevada taxa de juros e a ausência, até o momento, de medidas mais eficazes no controle do gasto público. No entanto, continuamos acreditando que os fundos imobiliários se manterão como uma excelente alternativa para quem deseja receber renda recorrente e isenta de imposto. Além disso, são exatamente nos momentos de mercado em baixa onde surgem as oportunidades para comprar bons ativos a preços descontados.
