O relatório deste mês foi atualizado para refletir as movimentações na carteira do Fundo ocorridas no mês anterior, incluindo a aquisição de 14 ativos e a venda de outros 2. Com isso, o Fundo passa a contar com 36 imóveis (5 destes em processo de venda), totalizando 1,3 mm de m², dos quais 90% estão localizados em São Paulo. A vacância financeira do portfólio é de 1,4%.
Em novembro/24 o BTLG distribuiu R$ 0,78/cota aos seus investidores. Com base na cota de fechamento de setembro, a distribuição representa um dividend yield de 9,7% a.a. No resultado deste mês, registramos o lucro de R$ 6,1 mm referente ao recebimento da 1ª parcela do ativo BTLG GRU, conforme o fato relevante de 17 de outubro. Devido a esse recebimento, também contabilizamos a despesa de comissão pela venda, o que levou a um aumento nessa linha em comparação aos valores históricos. Em relação à receita de locação ligeiramente menor, enquanto não finalizamos o fechamento da venda do BTLG Ambev Santa Luzia, somos obrigados a repassar mensalmente uma fração da receita de locação do ativo ao comprador. Em outubro, esse repasse não ocorreu por questões operacionais, resultando em um efeito acumulado que foi refletido em este mês. Em novembro, foi reconhecida uma receita extraordinária de aproximadamente R$ 10 mm na linha “Ajuste caixa/competência” referente, entre outras coisas, à receita de aluguel decorrente do período de descasamento entre o pagamento do sinal e o saldo da primeira parcela da aquisição dos 13 ativos, conforme fato relevante do dia 16 de outubro. Além disso, a partir de dezembro o Fundo passará a fazer jus a receita integral proveniente desta aquisição.
Continuamos com negociações avançadas para a locação dos espaços disponíveis nos ativos de Jundiaí e Cabreúva, embora ainda não tenham se concretizado em contratos. Com o aumento da ABL(1) do FII devido às recentes aquisições, sua vacância caiu para 1,4%.
Nota: (1) Área bruta locável. (2) Compromisso de Compra e Venda.
Conforme comunicado ao mercado em 13 de novembro, o Fundo concluiu a venda dos ativos BTLG Camaçari e BTLG Campinas por R$ 57,0 mm (~R$ 8,8 mil/m²). Esses ativos apresentam uma ABL(1) reduzida devido à especificidade das operações de cada inquilino, com contratos de locação vigentes e próximos do vencimento, sendo cada imóvel locado para um único inquilino. A venda faz parte da estratégia de reciclagem do Fundo, que visa consolidar seu portfólio em praças mais líquidas. Atualmente, 90% da ABL do Fundo está localizado em São Paulo. Na data do fechamento, o Fundo recebeu R$ 27 mm em cotas do Fundo GGRC11 e o saldo de R$ 30 mm será pago em duas parcelas semestrais iguais, com a primeira prevista para jun/25 e a segunda para dez/25, ambas corrigidas pelo IPCA até a data dos respectivos recebimentos. Considerando o desconto à mercado da cota do GGRC11, a operação apresenta um lucro estimado de R$ 13,8 mm (equivalente a R$ 0,32/cota). O ganho de capital alcançado é de 34%, e a TIR (Taxa Interna de Retorno) é de 23,9%. Na mesma data, o Fundo assinou um aditivo ao CCV(2) referente à venda do ativo BTLG Ambev Santa Luzia, ajustando, dentre outras coisas, o preço para R$ 80 mm, 6% acima do valor anunciado em 28/06/2023. O pagamento será realizado da seguinte forma: R$ 35 mm à vista em cotas do Fundo GGRC11 e R$ 45 mm em dinheiro até 16/12/2024. Após o pagamento da última parcela, será formalizada a escritura de venda, concluindo o processo de venda dos portfólios Ambev Santa Luzia e BTLG Dutra RJ. Considerando o desconto à mercado da cota do GGRC11, a operação gera um lucro estimado de R$ 19,0 mm (R$ 0,45/cota), com um ganho de capital de 31% e TIR de 21,5%. Com as vendas mencionadas, o Fundo desinvestiu 80% do PL do antigo FII V2 em 2 anos, com ganho de capital de 28,5%, 22% acima do laudo e TIR de 23,2%, gerando um lucro de R$ 0,99/cota para os investidores. Os ativos remanescentes são o BTLG Cotia, em processo de revisão de contrato de locação, e a loja Dengo na Faria Lima, um ativo icônico e cobiçado pelo mercado, encerra os comentários da gestão.
