Em novembro, a vitória de Donald Trump e do Partido Republicano nas eleições dos Estados Unidos e o pacote de medidas fiscais no Brasil foram os assuntos de maior destaque. Nesse contexto, o Ibovespa fechou o mês com queda de 3,12% e os juros futuros mantiveram-se acima de 11,15% a.a. no horizonte da curva (BM&FBOVESPA). Projeções do mercado para 2024 convergem para IPCA de 4,84% (ante 4,62% há quatro semanas) e crescimento do PIB de 3,39% (3,10% anteriormente), conforme relatório FOCUS de 06/12/2024. No mercado de fundos imobiliários, o IFIX apresentou queda de 2,11% em novembro e de 1,23% no acumulado de 12 meses. Em base comparativa, a cota do CACR11 acumulou rentabilidade de 9,50% nos últimos 12 meses. Em novembro, o CACR11 reportou dividend yield de 1,38% (equivalente a 204,10% do CDI), acumulando 20,23% nos últimos 12 meses, considerando reinvestimento dos dividendos e gross-up de IR. No cenário internacional, com o resultado das eleições americanas, aliado às pautas do futuro governo Trump e os dados da economia dos EUA, houve uma apreciação do dólar frente às demais moedas e renovação de máximas históricas das bolsas americanas. Na política monetária, há uma expectativa acerca da decisão do Federal Reserve, uma vez que na última reunião do FOMC houve uma redução no ritmo do corte de juros e um posicionamento que o comitê estaria pronto para ajustar a condução da política monetária caso enxergasse riscos no atingimento dos objetivos de máximo emprego e inflação na meta de 2%. Na Europa, o BCE optou pela redução dos juros em 0,25%, para 3%. Na China, houve o anúncio de afrouxamento da política monetária (primeira mudança em 14 anos), além de uma política fiscal mais atuante. No cenário doméstico, a grande discussão foi o fiscal e o pacote para contenção de gastos públicos, com grande frustração da expectativa do mercado. Aliado a uma composição pior das medidas anunciadas, foi incluída a isenção de imposto de renda para quem ganha até R$ 5.000 por mês. Dessa forma, a dinâmica do indicador dívida / PIB, grande preocupação do mercado, não foi resolvida, visto que continuará crescendo no cenário atual. Assim, os ativos domésticos sofreram forte desvalorização, a curva de juros futuros apresentou uma grande abertura e o Real depreciou ante as principais moedas, figurando como o segundo pior desempenho frente ao dólar em novembro, atrás apenas do rublo russo. Nesse contexto, o Copom optou pela elevação da taxa básica de juros em 1,00%, de 11,25% para 12,25%. A decisão baseou-se pelo conjunto de indicadores de atividade econômica e de mercado de trabalho que segue apresentando dinamismo, preocupação com a política fiscal brasileira e ambiente externo desafiador, sobretudo em função da economia dos Estados Unidos e da condução da política monetária pelo Fed. O comunicado do COPOM destaca um cenário mais adverso do que na última reunião do comitê, em função da materialização de riscos e uma persistência da assimetria altista no balanço de riscos para a inflação. Ademais, caso se confirme o cenário esperado, o Comitê prevê aumentos de mesma magnitude da taxa de juros nas duas próximas reuniões. Nesse sentido, o IPCA do mês de novembro apresentou uma alta de 0,39% (-0,17 p.p. m/m; +0,11 p.p. a/a), acumulando 4,87% em 12 meses. Alimentação e bebidas, Despesas Pessoais e Transportes foram os três, entre nove grupos de produtos e serviços pesquisados, que apresentaram maior influência no resultado de inflação de novembro, com uma variação de, respectivamente, 1,55%, 1,43% e 0,89%. No mercado imobiliário, de acordo com informe do índice Fipe Zap, o mês de novembro apresentou um aumento de 0,49% no preço de venda de imóveis residenciais, acumulando 7,03% de valorização nos últimos 12 meses. No tocante ao preço dos insumos, o INCC-M variou 0,44% em novembro, demonstrando uma menor aceleração em comparação com o mês anterior, que teve alta de 0,67%. Entretanto, o acumulado de 12 meses é 6,08% (+2,75 p.p. a/a), o que reforça a trajetória de alta nos custos de construção.
A cota do CACR11 fechou novembro com valor de mercado de R$ 95,95 e relação P/VP de 99,58% (103,59% em 31/10/2024), observando que o VP incorpora o IPCA acruado não caixa de R$ 0,49 / cota (R$ 0,47 em 31/10/2024). Pro-forma descontado o IPCA acruado, a relação P/VP seria 100,09% (104,09% em 31/10/2024). A base de cotistas soma 24.669 investidores (-1,54% m/m; +31% nos últimos 12 meses), suportando a forte liquidez das cotas do CACR11. O volume negociado no mês somou R$ 38,8 milhões, equivalente a um giro de 8,3% do PL do fundo, um aumento de 26% nos últimos 12 meses.
Eventos do mês:
(i) amortização de R$ 901.910 de principal e R$ 44.902 de IPCA do CRI Like,
(ii) amortização de R$ 50.611 de principal e R$ 67.895 de IPCA do CRI Shopping Alegria,
(iii) amortização de R$ 89.939 de principal e R$ 59.621 de IPCA do CRI Station,
(iv) amortização de R$ 8.081.080 de principal e R$ 21.568 de IPCA do CRI Domum,
(v) amortização de R$ 13.896 de principal e R$ 98.231 de IPCA do CRI La Maison,
(vi) amortização de R$ 1.876 de principal e R$ 13.265 de IPCA do CRI Sophia,
(vii) amortização de R$ 339.331 de principal e R$ 24.164 de IPCA do CRI Mansion Madrid,
(viii) amortização de R$ 16.230 de principal e R$ 114.728 de IPCA do CRI Monte Cristo,
(ix) amortização de R$ 14.248 de principal e R$ 100.700 de IPCA do CRI Real Park,
(x) amortização de R$ 20.183 de principal e R$ 142.678 de IPCA do CRI Florença,
(xi) amortização de R$ 61.809 de principal do CRI Life Park,
(xii) venda de 34.500 papéis do CRI Viva gerando ganho de R$ 948.263 (spread + juros),
(xiii) venda de 20.137 papéis do CRI Savoie gerando ganho de R$ 416.190 (spread + juros),
(xiv) venda de 3.000 papéis do CRI Fazenda Boa Vista gerando ganho de R$ 78.280 (spread + juros) e
(xv) recebimento de prêmio de R$ 59.986 do CRI Colmeia, conforme previsto em documentação.
Todas as obras financiadas pelo CACR11, sem exceção, mantiveram boa evolução, com destaque para Monte Cristo (+1,56 p.p. m/m), Station (+3,70 p.p. m/m) e La Maison (+2,63 p.p. m/m). Em 09/12/2024 o CACR11 distribuiu R$ 1,32 / cota, que corresponde a 173,5% do CDI mensal, ou 204,1% do CDI pro-forma após gross-up de IR, com base no valor de mercado da cota, traduzindo em dividend yield de 17,07% nos últimos 12 meses (sem reinvestimento dos dividendos). O resultado distribuído reflete o recebimento mensal de juros e da correção monetária das operações de CRI e, ocasionalmente, taxa de distribuição em operações estruturadas pela CARTESIA. Como regra, a atualização monetária sobre os saldos devedores dos CRI, ainda que em alguns CRIs acumulada (sem efeito caixa), é recebida (i) na amortização das operações, ou (ii) em eventos de negociação no mercado secundário dos CRI investidos. O saldo acumulado de correção monetária acruada (não caixa) em 29/11/2024 somava R$ 2.353.182 ou R$ 0,49 / cota. A gestão do fundo opera ativamente no mercado secundário para destravar a correção monetária acruada (não caixa), visando dar ao cotista relativa previsibilidade de rendimentos. A atualização monetária de todos os CRI investidos pelo CACR11 considera somente variações mensais positivas do indexador (IPCA/IBGE), protegendo os CRI contra eventuais deflações.
ATIVOS DO CACR11:
Integralizações ocorridas em novembro (i) R$ 8 mm (IPCA + 13,50%) CRI Mallorca, (ii) R$ 7 mm (IPCA + 12,68%) CRI Station, (iii) R$ 950 mil (IPCA + 12,6825%) CRI Viva, (iv) R$ 772 mil (IPCA + 12,68%) CRI Santo André, (v) R$ 500 mil (IPCA + 12,6825%) CRI Savoie e (vi) R$ 156 mil (IPCA + 12,68%) CRI Helvetia. Adicionalmente está em fase final de estruturação o CRI Chianti com volume de emissão de R$ 47 mm e remuneração de IPCA + 12,68% a.a. com previsão de liquidação ainda em dezembro. Por fim, em 04/11/2024 ocorreu a quitação integral do Saldo Devedor do CRI Domum, recurso esse que retornou ao caixa do fundo para ser realocado em novos CRI’s.
