Encerramos o mês de dezembro com 97,1% do patrimônio líquido alocado, sendo 87,6% em CRI e Operações Estruturadas com uma rentabilidade média ponderada de 18,7% a.a. (IPCA+ 10,6%), prazo médio de 4,1 anos e spread médio de 2,6% a.a. Em 31/12, o Fundo não contava com operações compromissadas. Foi distribuído R$ 1,05/cota, que representa 12,5% de Dividend Yield anualizado frente a cota de fechamento (11,7% sobre a cota patrimonial). Ao final do mês, o Fundo acumulava R$ 0,13/cota de reserva de lucro não distribuída. No mês de dezembro, adquirimos o CRI Buriti (R$ 25,0 milhões). Todas as operações do portfólio se mantiveram adimplentes. LTV médio da carteira é de 55%. A carteira conta com 48 CRI e duas Operações Estruturadas, sendo 92% da carteira¹ indexados ao IPCA (IPCA+ 10,0% a.a.) e 8% indexados ao CDI (CDI+ 4,5% a.a.). O Fundo investe oportunisticamente em FII de crédito desde abril de 2020, gerando um retorno anualizado de 12,0%. O Fundo encerrou o mês com 6 fundos imobiliários, que representam uma exposição de 9,6% do PL. Com o encerramento de 2024, iniciamos o processo de revisão de rating dos CRI, que devemos concluir ao longo dos próximos 3 meses à medida que recebemos as informações atualizadas das demonstrações financeiras das empresas. Os primeiros CRI revisados foram o CRI Cortel, para CR-10, o CRI Cortel Sr. e o Cortel Sub., ambos para CR-8, refletindo o elevado endividamento da empresa e o baixo desempenho de sua operação em São Paulo. Vale ressaltar que em dezembro/24 o CRI pagou a PMT. Além disso, o CRI Invert, que é uma operação de financiamento a incorporação residencial, também teve o rating revisto para CR-10, refletindo o atraso na entrega das obras dos empreendimentos. Com isso, adicionamos os CRI na Watchlist.
O CRI Buriti tem um volume de emissão de R$ 100 milhões (IPCA+ 9,0% a.a.) dos quais o VBI CRI adquiriu R$ 25,0 milhões. O projeto engloba 7 loteamentos performados, já entregues, desenvolvidos pela Brasil Terrenos e estão localizados em Gurupi, Barreira e Tucuruí. Os empreendimentos possuem mais de 7 anos de lançamento e estão mais do que 90% vendidos. A operação conta com ampla cobertura de garantias como: (i) Cessão fiduciária de 100% dos recebíveis presentes e futuros integrantes de cada SPE, (ii) Alienação Fiduciária de cotas da da Empresa, (iii) Fiança solidária das Holdings Brasil Terrenos Ltda. e sócios e (v) Fundo de Reserva.
Watchlist
O CRI Cortel, emitido em dez/21, tem um volume de emissão de R$ 100 milhões (IPCA +7,0% a.a.). O saldo devedor atual é de R$ 107 milhões, dos quais o Fundo possui R$ 37,7 milhões (3,8% do PL). O CRI conta com ampla cobertura de garantias como alienação fiduciária, cessão de recebíveis e fundo de reserva. O grupo Cortel atua no mercado de deathcare desde 1971 e atualmente opera em 4 estados (SP, RJ, MG e AM) através de uma estrutura verticalizada composta por cemitérios e planos funerários. O grupo é o principal player de um segmento altamente fragmentado no Brasil. O LTV da operação é de 76%. CRI Cortel teve seu CR Rating revisado de CR-8 para CR-10. A redução foi realizada tendo em vista a piora da qualidade do crédito corporativo da companhia, atribuído ao aumento da alavancagem e EBTIDA abaixo da expectativa para 2024 e projetado para 2025, resultado do baixo desempenho da operação da companhia em São Paulo.
O CRI Cortel II Sr., emitido em jun/22, tem um volume de emissão de R$ 70 milhões (CDI +3,50% a.a.), dividida em 2 séries (A e B). O saldo devedor atual é de R$ 67 milhões, dos quais o Fundo possui R$ 5,1 milhões (0,5% do PL na série A). O CRI conta com ampla cobertura de garantias, como alienação fiduciária, cessão de recebíveis e fundo de reserva. O grupo Cortel atua no mercado de deathcare desde 1971 e atualmente opera em 4 estados (SP, RJ, MG e AM) através de uma estrutura verticalizada composta por cemitérios e planos funerários. O grupo é o principal player de um segmento altamente fragmentado no Brasil. O LTV da operação é de 45%. CRI Cortel II Sr. A teve seu CR Rating revisado de CR-7 para CR-8. A redução foi realizada tendo em vista a piora da qualidade do crédito corporativo da companhia atribuído pelo aumento da alavancagem e EBTIDA abaixo da expectativa para 2024 e projetado para 2025, resultado do baixo desempenho da operação da companhia em São Paulo.
O CRI Cortel II Sub., emitido em jun/22, tem um volume de emissão de R$ 20 milhões (CDI +4,6% na série A e CDI +4,2% a.a. na série B). O saldo devedor atual é de R$ 19,3 milhões, dos quais o Fundo possui R$ 13,9 milhões (0,7% do PL na série A e 0,7% na série B). O CRI conta com ampla cobertura de garantias, como alienação fiduciária, cessão de recebíveis e fundo de reserva. O grupo Cortel atua no mercado de deathcare desde 1971 e atualmente opera em 4 estados (SP, RJ, MG e AM) através de uma estrutura verticalizada composta por cemitérios e planos funerários. O grupo é o principal player de um segmento altamente fragmentado no Brasil. O LTV da operação é de 58%. Os CRI Cortel II Sub. A e CRI Cortel II Sub. B tiveram o CR Rating revisados de CR-7 para CR-8. A redução foi realizada tendo em vista a piora da qualidade do crédito corporativo da companhia, atribuído pelo aumento da alavancagem e EBTIDA abaixo da expectativa para 2024 e projetado para 2025, resultado do baixo desempenho da operação da companhia em São Paulo.
O CRI Invert, emitido em jun/21, é uma operação com volume de emissão de R$ 120 milhões (CDI +4,0% a.a.) divididos em 2 séries (A e B). O saldo devedor atual é de R$ 102 milhões, dos quais o Fundo possui R$ 31,2 milhões (2,4% do PL na série A e 0,7% na série B). O CRI tem o objetivo de financiar a obra de empreendimento residencial de alto padrão desenvolvido pela Gafisa no bairro de Campo Belo em São Paulo. O CRI tem como garantia (i) alienação fiduciária das cotas das SPEs, (ii) alienação fiduciária do terreno, (iii) cessão de recebíveis de contratos de compra e venda das unidades, (iv) Fundo de Obra, (v) Fundo de Reserva e (vi) Aval da Gafisa S.A. O LTV máximo da operação é de 70%. Os CRI Invert A e CRI Invert B tiveram o CR Rating rebaixado de CR-7 para CR-10, tendo em vista o atraso da entrega da obra do empreendimento em aproximadamente 7 meses, que no momento está previsto para maio/25, e por consequência o atraso do repasse e quitação do CRI.
