Seguindo o Guidance de Dividendos estabelecido até o final de 2024, o rendimento distribuído referente ao mês de dezembro foi de R$ 0,092 por cota. O pagamento foi efetuado no 5º dia útil de janeiro de 2025 (08/01/2025) para os cotistas com posição na DATACOM do fundo em 30/12/2024. Neste relatório, apresentamos o novo Guidance de Dividendos atualizado para os próximos seis meses de 2025, com uma projeção de rendimentos entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota, muito próximo ao guidance praticado pelo fundo ao longo de 2024. Este novo patamar assegura um Yield entre 11% e 13%, alinhado ao que foi previamente divulgado no âmbito da última emissão de cotas do fundo.
O 2º Semestre de 2024 foi marcado internamente pelo planejamento e execução de uma grande operação dentro do GARE11. Este foi um movimento superlativo, complexo, cheio de detalhes e que envolveu diversas frentes distintas. Estas frentes se desdobram em: compra de ativos, venda de ativos, amortização antecipada de dívidas, securitização de novos recebíveis, captação de recursos, etc. Dos primeiros ensaios até a sua conclusão integral (uma vez que resta um último movimento a ser liquidado) estimamos quase 12 meses de trabalho e a somatória de valores envolvidos em todas as frentes ultrapassa R$ 1,5 bilhões de reais. Todo este processo envolvia algumas etapas simultâneas e outras interdependentes, trazendo ainda mais complexidade em sua condução. Nos esforçamos ao longo destes meses, dentro de nossas possibilidades legais (uma vez que haviam vedações contratuais e legais de publicidade que restringiam a divulgação de diversos aspectos da operação), em dar luz aos elementos do processo inteiro na cronologia permitida, de modo a possibilitar que o investidor tangibilizasse o resultado final que esperávamos. Desde os primeiros rascunhos, este plano sempre objetivou agregar extremo valor à tese de investimento do GARE, com expansão do portfólio, diversificação de riscos e aumento da capacidade de geração de retornos adicionais à exploração apenas de renda nos imóveis.
No entanto estes objetivos sempre estiveram alinhados ao intuito primário de manutenção dos pilares da tese de investimento (estabilidade, previsibilidade e matriz de risco comedida) e da fotografia do fundo ao longo de 2024 que fez com que o GARE mais do que dobrasse seu número de cotistas, alcançando mais de 300 mil investidores: “Um fundo de excelente portfólio de imóveis, alugados para inquilinos de ótima capacidade de crédito, mediante contratos atípicos de locação de longuíssimo prazo e multa de rescisão integral, com estrutura de capital inteligente e responsável – em patamar de alavancagem comedido e colchão de disponibilidades suficiente para cobertura de mais de 10 anos de amortização de suas obrigações financeiras.” Importante reforçar que nos encontramos em estágio de avanço de 90% da operação como um todo, ficando pendente a liquidação da venda do Ativo BRF VISA (galpão logístico em Pernambuco locado à BRF), cuja conclusão está prevista para a virada de janeiro para fevereiro. Desta forma, assim como a fotografia do fundo apresentada no relatório de novembro, a posição do fundo referente ao mês de dezembro ainda se trata de uma fotografia parcial que não reflete a configuração final do GARE11 para o ano de 2025. Assim que liquidada a venda de BRF VISA teremos uma fotografia bastante próxima do que o fundo apresentava em outubro/24 em termos de estrutura de capital, patamar de alavancagem e “colchão” de disponibilidades para cobertura do fluxo de amortização das obrigações.
Dito isso, passemos a um detalhamento da execução dos passos desta operação realizados em dezembro/24. Na 2ª quinzena fora liquidada a aquisição do portfolio de 15 ativos do Grupo Carrefour, em transação que totalizou R$ 725MM. Este montante fora coberto parte pelo consumo de parcela das disponibilidades do fundo (R$341MM) e parte pela securitização de recebíveis oriundos do contrato atípico de locação de 13 anos firmado com o Carrefour (R$384MM). Importante destacar que este balanceamento entre o consumo das disponibilidades próprias e a antecipação de recebíveis fora dessa maneira definido pela opção da gestão em manter um maior conforto de disponibilidades diante de 3 fatores:
(i) o resultado expressivo obtido na alocação do caixa do fundo ao longo de 2024, nas compromissadas com remuneração atrelada ao CDI,
(ii) pela prerrogativa de estar líquido em um momento de maior escassez de capital e aversão a risco no mercado para potencial aproveitamento de oportunidades e, principalmente,
(iii) para a manutenção do colchão de disponibilidades para cobertura do fluxo de amortizações.
Ao final do mês de dezembro restara apenas R$30MM de parcela remanescente a ser paga ao Carrefour (dentro dos R$725MM), em razão de retenções de pagamentos realizadas pela gestão devido a atrasos cartoriais no registro de alguns poucos ativos. Este montante de R$30MM representa a única obrigação a pagar na estrutura do GARE, que não seja oriundo da antecipação de recebíveis de contratos de locação.
Ao longo do mês de janeiro/25, com a conclusão do registros, este montante fora quase integralmente liberado. Reforçamos que não há qualquer outra obrigação pendente oriunda da aquisição de qualquer imóvel pertencente à estrutura do GARE. Como antecipado nesta seção, a configuração da estrutura de capital do fundo apresentadas nos relatórios de nov/24 e neste de dez/24 ainda trazem uma fotografia intermediária, pelo aguardo da liquidação da venda de BRF VISA. Portanto, os 35% de patamar de alavancagem ainda não reflete o patamar final para o ano de 2025, assim como o valor de 14% apresentado no último relatório (nov/24). Destacamos ainda que ao longo de dezembro, como uma das etapas da operação como um todo, realizamos a amortização antecipada parcial das securitizações estruturadas para a aquisição dos imóveis de GPA e Mateus (R$ 104MM), sem que houvesse um consumo de caixa do fundo excessivo. Este movimento se deu pela “conversão” de parte deste montante em cotas do FII ARTEMIS 2022, detentor direto destes imóveis, porém o GARE possui opção de recompra destas cotas (ingresso destes credores como cotistas se deu pelo valor patrimonial do FII ARTEMIS 2022).
A liquidação da venda de BRF VISA acarretará em uma baixa de aproximadamente R$145MM no passivo do GARE e, desta forma, o fundo voltará a refletir um patamar de alavancagem entre 24%~26% (em linha com o nosso planejamento de manutenção da fotografia de 2024 do fundo). Após a contabilização da securitização realizada sobre o contrato do Carrefour, o GARE apresenta uma estrutura de passivo com um custo médio ponderado de IPCA + 7,07% a.a., um patamar de quase 100bps abaixo do cupom da NTNB de mesma duration do passivo do fundo (7 anos). Da mesma forma do ocorrido com o patamar de alavancagem do fundo, o “colchão” de disponibilidades do GARE apresentado neste relatório de dez/24 (R$441MM) e no de nov/24 (R$866MM), não representam a fotografia final da operação como um todo. A partir da liberação das retenções de registro feitas na transação do Carrefour (consumo de R$30MM) e da liquidação da venda de BRF VISA (acréscimo de R$128MM), as disponibilidades do fundo deverão alcançar aproximadamente R$530MM. Este patamar recolocará o “colchão” de disponibilidades do fundo em mais de 12 anos de cobertura do fluxo de amortização de suas obrigações de securitização – nível bastante próximo ao que o fundo apresentara no 2S|2024. Vale reforçar que estes montantes já consideram a incorporação dos recursos oriundos da 6ª Emissão de Cotas do fundo (R$194MM). Processo que, mesmo diante de uma deterioração massiva de diversos ativos no mercado de capitais, registrou captação expressiva – demonstrando a força e solidez dos pilares da tese de investimento que estamos construindo. A estrutura desenhada para a aquisição dos imóveis do Carrefour fora semelhante à estrutura já existente para os outros imóveis de Renda Urbana do GARE, pela montagem de um FII “casca” exclusivo que abrigará estes ativos (FII ANNECY).
Ao longo do mês de dez/24, a gestão desmontou parte das operações de tesouraria (compromissadas) que rentabilizava seu caixa e transitou estes recursos até o veículo responsável pelo pagamento da aquisição do Carrefour. Estes movimentos geraram um resultado financeiro pontual expressivo para o GARE em seu vértice de investimento de Renda Urbana. Apesar de o processo de aquisição dos ativos do Carrefour ter dominado os noticiários e as vozes influentes do mercado de FIIs, esta operação como um todo está longe de se restringir à simples aquisição do portfólio de 15 imóveis. Trata-se de um complexo, longo, faseado e detalhado processo que se aproxima de sua conclusão com a liquidação da venda de BRF VISA. Reforçamos nosso entendimento de que teremos para 2025 um GARE muito mais robusto em volume e variedade de imóveis, com melhora na diversificação de inquilinos (e na homogeneização de rating de crédito), na dispersão geográfica e com um potencial de geração de ALFA (retorno além da renda contratada dos imóveis – venda com lucro e/ou desenvolvimento) praticamente dobrado em relação ao GARE de 2024. Apesar de toda esta transformação positiva, não podemos deixar de reforçar o alcance de um objetivo repetidamente frisado pela gestora em todas suas comunicações: a manutenção dos pilares do fundo, que proporcionam estabilidade e previsibilidade, em uma fotografia análoga à que o GARE apresentava em 2024.
PROPOSTAS DE VENDA DE ATIVOS
Conforme mencionado, o processo de venda do BRF VISA está previsto para ser concluído na virada de janeiro para fevereiro. A operação possui o potencial de gerar um lucro bruto estimado em R$ 67 milhões para o fundo, além de reduzir aproximadamente R$ 145 milhões no passivo do GARE11, por meio da baixa das obrigações vinculadas à operação de CRI atrelada ao contrato de aluguel do ativo. Em relação ao GPA Campinas, o processo de diligência e documentação segue em andamento após movimento mais lento durante o período de festas. Manteremos o mercado atualizado sobre os desdobramentos dessa operação.
REVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS
Durante o mês de dezembro realizamos a reavaliação patrimonial do restante dos ativos que compõem a carteira do GARE11. Foram emitidos novos laudos referentes aos 11 imóveis do GPA, 9 imóveis do Mateus e ao imóvel logístico locado ao Almanara, conduzidos pela Colliers Technical Services Ltda. Os ativos apresentaram uma valorização de 3,69% em relação à avaliação anterior, alcançando um valor de mercado total de R$ 928.000.000. Essa reavaliação resultou em um novo incremento da cota patrimonial do fundo, que agora está em R$ 9,30. O valor já reflete também o impacto do mark-to-market (MTM) dos títulos de renda fixa que o fundo possui em suas operações compromissadas, ajustados em razão da abertura da curva de juros. Importante destacar que os ativos de renda urbana recentemente adquiridos no portfólio do Carrefour não foram incluídos nesta reavaliação, pois ingressaram no portfólio do fundo apenas recentemente. A avaliação desses ativos será realizada ao longo do ano de 2025.
REDUÇÃO TAXA DE GESTÃO E NOVO GUIDANCE 2025
A partir de janeiro de 2025, o fundo passará a refletir a redução na taxa de gestão, para cobrir 60% dos custos relacionados à 6ª emissão de cotas, que serão arcados pela gestora conforme anunciado anteriormente . O novo guidance de dividendos para os primeiros seis meses de 2025, projetado entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota. Este novo patamar assegura um Yield entre 11% e 13%, alinhado ao que foi previamente divulgado no âmbito da última emissão de cotas do fundo.
