No dia 14 de fevereiro será pago o valor de R$ 1,05/cota para todos os cotistas do Fundo, com base em 31 de janeiro. Durante o mês, a cota patrimonial ajustada por rendimentos apresentou variação de +1,7% (equivalente a 171,9% do CDI) e a variação dos últimos 12 meses foi de +5,9% (equivalente a 53,6% do CDI). Já a cota em bolsa ajustada por rendimentos apresentou variação de -6,9% no mês (vs +1,0% do CDI e -3,1% do IFIX) e em 12 meses a variação foi de -5,5% (vs +10,9% do CDI e -9,4% do IFIX). No mês de janeiro, o volume de negociação do Fundo em bolsa foi de R$ 56,5 milhões, representando um volume médio de R$2,6 milhões ao dia, abaixo do histórico recente.
Ainda, ao final do mês, o número de investidores era de 100.536 (vs 100.350 em dezembro). No patamar atual de preço em bolsa, a carteira de CRIs negocia em taxa implícita equivalente a IPCA+11,60% a.a, já líquida das despesas do Fundo, equivalente a um spread líquido sobre NTN-B de aproximadamente 3,80% ao ano. O Fundo apresentou, em janeiro, resultado total de aproximadamente R$ 16,3 milhões (R$1,06/cota) e encerrou o mês com R$ 7,5 milhões (R$ 0,49/cota) de resultados acumulados em semestres anteriores e ainda não distribuídos, além de R$ 16,2 milhões (R$1,05/cota) em inflação acruada nos CRIs indexados ao IPCA.
No mês de janeiro, o resultado do Fundo foi positivamente impactado pelo recebimento de R$1,1 milhão em prêmios de pré-pagamento referentes a amortizações extraordinárias no (i) CRI Sforza, devido a venda de parcela dos imóveis lastro da operação, e (ii) do CRI Rojemac Il, que foi liquidado em novembro de 2024, e conforme informado no relatório daquele mês, receberíamos, propositadamente, este prêmio no decorrer do primeiro semestre de 2025.
Como informado no relatório de dezembro, trabalharíamos durante o mês de janeiro para indicar um novo guidance de distribuição de rendimentos, e fica estabelecido para os primeiros meses do ano ao patamar de R$1,05/cota. Este patamar poderá ainda, ao longo do semestre, ser revisto na medida em que tenhamos maior clareza dos acontecimentos futuros. De qualquer forma, vemos o Fundo em uma situação bastante confortável em relação ao patamar atual de distribuição, uma vez que (i) segue com elevado grau de alocação em operações de carrego interessante, (ii) o nível de alavancagem em compromissadas segue bastante reduzido, e (iii) o Fundo possui elevado saldo de resultado acumulado e inflação acruada que, segundo nossa projeção, caso não seja feita nenhuma gestão ativa da carteira atual e tudo mais constante, se encerrará próxima a R$ 2,50/cota ao final de 2025. Este colchão de resultado proporcionará ao Fundo boa margem de manobra para o ano.
Neste mês realizamos mais uma assembleia no CRI Quota, para a deliberação da postergação da recomposição do Fundo de Reserva. Conforme comentado no relatório de outubro, o cedente se encontra em situação restritiva de liquidez, e vem focando esforços na venda do ativo e consequente quitação do CRI. Ainda que o CRI se encontre adimplente atualmente, não temos visibilidade até quando essa adimplência se mantém, até que o imóvel seja vendido e o CRI quitado. Temos acompanhado de perto este caso, e eventuais atualizações serão feitas por meio deste relatório.
Durante o mês, foi realizada movimentação total entre compras e vendas na ordem de R$ 39,5 milhões, sendo que a alocação líquida total foi de aproximadamente —5,8 milhões:
- Aumento de posição por meio de aquisição de R$9,9 milhões, via mercado secundário, do CRI BHG RJ/SP á taxa de IPCA+10,5% a.a.;
- Aquisição de R$6,8 milhões, via mercado secundário, do CRI JHSF à taxa média de CDI+1,5% a.a.. O CRI foi emitido em 2022 e possui 5 anos de prazo com vencimento previsto para novembro de 2027, possui como garantias principais (i) alienação fiduciária de área comercializável do complexo Boa Vista Estates (LTV máximo de 50%); (ii) Alienação Fiduciária das cotas da Polonia Incorporações, SPE desenvolvedora do Boa Vista Estates; e (ili) cessão fiduciária da totalidade dos direitos creditórios atuais e futuros provenientes do imóvel;
- Venda R$22,6 milhões via mercado secundário dos CRIs JHSF e Iguatemi Fortaleza.
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