No mês de novembro de 2024, o Fundo apurou uma receita total de R$ 15,3 milhões (R$ 1,29 por cota), o que levou a um resultado de R$ 11,1 milhões (R$ 0,94 por cota). Os principais eventos que impactaram o resultado do Fundo foram:
(i) Parcelas remanescentes venda Centro Empresarial Dom Pedro: recebimento da décima-oitava parcela referente à venda do Centro Empresarial Dom Pedro, cujo impacto positivo no resultado foi de R$ 3.309,94, restando ainda três parcelas a serem recebidas. À partir de out/24, observamos que, apesar da venda do Centro Empresarial Dom Pedro ter gerado um prejuízo total de R$ 2,0 milhões, a correção monetária pelo IPCA prevista nas parcelas gerou uma receita financeira maior que o prejuízo da parcela. O efeito prático disto é que o prejuízo gerado no Fundo, no fim, será menor que R$ 2,0 milhões, uma vez que a correção monetária reduz este valor. Após o pagamento de todas as parcelas, nossa estimativa é que o impacto do prejuízo no Fundo terá sido de R$ 1,1 milhões. Quando do pagamento da última parcela, teremos este valor apurado e divulgaremos no relatório gerencial.
(ii) Parcela venda Ed. Antônio das Chagas: conforme informado no relatório gerencial do mês anterior, o Fundo concluiu no dia 8 de novembro a Venda do Ed. Antônio das Chagas por R$ 42,0 milhões com pagamento à vista. O lucro em regime de caixa gerado pela venda foi de R$ 3,7 milhões (R$ 0,31 por cota), impactando o resultado deste mês.
O Fundo possui atualmente R$ 58,1 milhões de posição em renda fixa e R$ 52,3 milhões em CRI, sendo que o recente aumento da posição em renda fixa se deu, principalmente, pela venda do Ed. Antônio das Chagas, que gerou um impacto caixa de R$ 38,3 milhões. Esta posição é bastante confortável para 0 Fundo e atualmente estamos avaliando alternativas com o objetivo de otimizar esses recursos. O HGRE vem sendo negociado no mercado secundário (B3) com um desconto substancial frente ao seu valor patrimonial e transações realizadas no mercado privado de imóveis, ainda que esse desconto seja inferior a outros FIIS com estratégias semelhantes. Temos convicção de que a performance imobiliária do HGRE tem apresentado melhora consistente, o que em contraste com um ambiente macro desafiador, acaba tendo menos relevância ao investidor no curto prazo. No entanto, estamos atentos a esse ambiente com o objetivo de implementar estratégias que gerem retornos substanciais aos investidores com objetivos de médio-longo prazo, seja na distribuição de rendimentos extraordinários, transparência ou realização de vendas, que ajudam nos dois temas anteriores, mas também numa estrutura de capital mais adequada ao ambiente atual (mais defensiva), além de possibilitar uma melhor alocação de caixa. O rendimento anunciado foi de R$ 0,78 por cota, que será pago no dia 13 de dezembro de 2024.
Venda no Edifício Brasilinterpart
Conforme Fato Relevante publicado no dia 2 de dezembro de 2024, o Fundo firmou Compromisso de Compra e Venda por meio do qual se comprometeu a vender o conjunto comercial 61 do Ed. Brasilinterpart. A alienação total do imóvel se dará pelo preço total de R$ 1.949.087,00, equivalente a R$6.326,15/m², pago da seguinte forma:
(i) R$ 194.908,70, recebido pelo Fundo na data de assinatura do compromisso;
(ii) R$1754178,30 a ser pago em 9 parcelas mensais e iguais corrigidas pela variação positiva do IPCA.
O imóvel estava vago desde 2014 e representava 0,11% do patrimônio líquido do Fundo. Os números de vacância e ABL do Fundo serão impactos pela venda a partir do relatório do mês que vem. A venda gerou um lucro em regime de caixa de R$ 720.919,24, equivalente a aproximadamente R$ 0,06/cota e taxa interna de retorno anualizada de aproximadamente 0,04%, Na visão do time de gestão, a venda deste conjunto era iminente e necessária. Em 2023, já tínhamos concluído a venda dos conjuntos 62, 63 e 64 no mesmo empreendimento, com o compromisso de concluir a venda do conjunto 61 em 2024. Desta forma, esta venda concretiza mais uma vez o trabalho da gestão em reciclar o portfólio do HGRE, que se iniciou em 2019, e que busca desinvestir ativos com baixo alinhamento estratégico, seja por termos participação minoritária, como foi este caso, ou ativos que não podem ser classificados como escritório padrão, como ocorreu com a venda do Centro Empresarial Dom Pedro e do Ed. Alegria.
Comercial
No fechamento do mês de novembro tivemos a redução nas vacâncias física e financeira para 14,1% e 9,9% respectivamente, motivadas pela venda do Ed. Antônio das Chagas que se encontrava totalmente vago. Estamos evoluindo com uma negociação relevante no Ed. Guaíba para a locação de 5 andares da torre e outra para 1 andar. Caso se concretizem, a ocupação do ativo superará os 65% e estamos bastante dedicados nestes processos para que sejam fechados nas próximas semanas. Com a redução na vacância do Fundo e concentração em poucos ativos, teremos uma seção comercial com menos novidades nos próximos meses, desta forma buscaremos atualizar os investidores sobre visões e percepções da gestão sobre o portfólio e temas relacionados ao mercado em geral.
Centro Empresarial Sêneca
Temos recebido questionamentos sobre o Edifício Sêneca e a ocupação da Totvs no imóvel, cujo contrato é relevante ao fundo e se encerra em meados de 2027. Dada a importância do contrato, temos uma agenda bastante próxima do locatário, seja por conta de discussões técnicas como a organização de condomínio, dinâmica operacional com os novos locatários, mas também conversas comerciais. A locatária já manifestou interesse em discutir a renovação antecipada do contrato, com um pleito de redução da locação, ideia que não nos opusemos, porém existe uma diferença de percepção de valores que vamos discorrer a seguir.
O Sêneca é um prédio de aproximadamente 27 mil metros quadrados, formado por 3 blocos – dois de escritórios ocupados pela Totvs e um central ocupado pela DASA e com espaço de lojas. A ocupação total da Totvs soma 24.500 m² e abriga toda a operação da empresa na cidade de São Paulo. Este espaço tem capacidade para 3 mil posições de trabalho, além de contar com um grande auditório, salas de reunião, espaços colaborativos e copas para alimentação nos andares. Estima-se que a empresa possua de 4 a 5 mil funcionários residentes na cidade de São Paulo e região metropolitana, desta forma caso fosse necessário que todos os colaboradores trabalhassem presencialmente o imóvel não teria capacidade, porém, por se tratar de uma empresa de tecnologia, existe uma política sólida de trabalho remoto ou hibrido. A relação da empresa com o imóvel e sua localização é profunda. Eles não estão na região por acaso, a empresa foi fundada na Zona Norte da cidade e cresceu ocupando prédios menores na própria Avenida Braz Leme, onde o Sêneca foi construído. Este processo de busca de um novo local para abrigar a companhia que havia crescido foi feito preferindo a permanência na região e o projeto do imóvel foi dedicado a atender as necessidades da empresa. Estes detalhes são importantes para se entender que, num processo de análise de mercado e potencial mudança, uma empresa com vínculo profundo a uma região tem mais resistência em avaliar mudanças drásticas, principalmente pela grande parcela de funcionários que residem na região. Este cenário nos deixa claro que, uma vez que o ativo atende as necessidades da empresa tanto tecnicamente quanto por sua localização, a preferência sempre será na permanência, que nos leva a uma discussão de valores – o que, onde e a que preço o mercado tem ofertas para embasamento comercial?
Segundo a ferramenta de mercado CRE Tool, a cidade de São Paulo oferece 12 opções de ativos prontos ou em construção, classe A ou superior, com área disponível total de pelo menos a 20 mil m² e laje com pelo menos 1.500 m², especificações mínimas que atenderiam as necessidades da empresa. À localização dos prédios está concentrada na Zona Sul e Zona Oeste. Se considerarmos que a Totvs aceite a mudança drástica de localização, a conta precisaria fechar. Além do aluguel no imóvel novo precisar ser vantajoso o suficiente para motivá-los a sair, o custo de um novo layout de escritórios no mesmo padrão atual é de aproximadamente R$ 6 mil por m² ou 120 milhões de reais de custo. Diante deste desafio, a maioria (senão todos) os edifícios disponíveis simplesmente não seriam capazes de entregar uma vantagem financeira suficiente, pois o custo de construção inviabiliza locações a valores tão baixos. Seria necessário que a locação atual estivesse em patamares muito altos, o que não é o caso. Por conta de sigilo não podemos divulgar seu valor, mas é certo que não há uma discrepância relevante com as opções disponíveis, desta forma nossa discussão se dá por um ajuste pequeno no aluguel. Durante a pandemia o mercado de escritórios experimentou um salto na vacância, que vem sendo reduzida em ritmo acelerado desde então. Com isso, os valores de locação estão subindo e há poucas opções “em promoção” e que devem acabar em breve, se mantido o ritmo de ocupação. Não é desprezível a chance do mercado estar em linha ou até mais caro que o contrato na época de seu vencimento. Diante de todos os pontos expostos, temos hoje um cenário de que teremos um desfecho positivo com relação a este imóvel e sua ocupação. É claro que este assunto é tratado com bastante atenção e a gestão está atenta para buscar o melhor desfecho para os investidores, sendo certo que qualquer novidade relevante será informada pelos meios adequados.
Técnico
Durante o mês de novembro, o time seguiu monitorando todos os assuntos técnicos em andamento nos ativos. Com a finalização das obras no Food Hall e Centro de Convenções do Martiniano, o principal ponto de atenção permanece sendo a emissão do Habite-se por parte da Prefeitura, para permitir a operação dos locatários na expansão construída, sendo que as demais áreas pertencentes ao imóvel existente e reformado – escritórios principalmente, permanecem regulares e em utilização. Referente ao edifício Chucri Zaidan, o time segue com o desenvolvimento do projeto de climatização para melhora do conforto térmico, bem como os estudos visando o reposicionamento do ativo. Uma vez que as negociações comerciais ainda estão em andamento com o locatário, os projetos continuam sem prazo de início de execução.
