Em dezembro a cota patrimonial do KFOF teve queda de 1,63%, mais acentuada que a queda de 0,67% do IFIX. A cota patrimonial do KFOF variou de R$ 84,05 ao final de novembro para R$ 81,93 ao final de dezembro. A cota de mercado do KFOF teve queda de 6,13% no mês, mais acentuada que a queda da cota patrimonial, resultando em um desconto de 13,39% da cota de mercado em relação ao valor patrimonial. Lembramos que o valor patrimonial é o valor justo do fundo neste momento, pois representa o valor de mercado dos ativos investidos pelo KFOF. Esse descasamento entre valor de mercado e valor patrimonial já ocorreu nos últimos anos e, historicamente, investidores que compraram nesse nível de desconto foram recompensados via ganho de capital. O mercado de fundos imobiliários apresentou uma volatilidade atípica neste mês. Após o anúncio do pacote de redução de gastos pelo governo ao final do mês de novembro as taxas de juros futuras e a inflação implícita tiveram alta significativa, com reflexo sobre os preços dos ativos de risco, inclusive os fundos imobiliários. Até o dia 19 de dezembro o IFIX registrava uma queda de 8,25%, porém nos últimos 6 pregões de 2024 o índice teve uma forte recuperação, resultando na queda mensal de 0,67%. A variação negativa foi disseminada em sete dos segmentos do IFIX, indicando um movimento de saída geral. Somada à piora das variáveis macro, ocorreu um fluxo atípico de venda de investidores pessoa física em dezembro.
A projeção do mercado para o juro e inflação de 1 ano está em 15,43% e 7,61%, respectivamente. Entramos em 2025 com um cenário macro interno complexo, sendo que qualquer melhora passaria por uma retomada da credibilidade do governo em relação à trajetória da dívida pública. Esta credibilidade resultaria de medidas adicionais de redução de gastos, idealmente estruturais. Prever cenários para o cenário macro é uma tarefa complexa – não há como prever eventos/choques positivos ou negativos – porém acreditamos que a manutenção da atual trajetória da dívida resultará em um aumento de inflação e uma desaceleração da atividade, com impactos sobre o emprego e o poder de compra. Considerando um cenário de maior inflação acreditamos que a classe de fundos imobiliários oferece uma proteção de médio prazo. Em primeiro lugar os imóveis comerciais de boa qualidade e localização tendem a repassar a inflação em seus contratos de aluguel, o que resulta no aumento nominal de seu valor. Em segundo lugar os fundos de dívida imobiliária repassam em seus dividendos a inflação e a taxa de juros, considerando a adimplência dos CRIs. Estamos preparando o portfólio o KFOF para este momento de mercado complexo, por meio do aumento de fundos de dívida imobiliária e instrumentos de caixa – hoje representam 54,2% do patrimônio -, que repassam no curto prazo o aumento de inflação e do CDI. Lembramos que os fundos de ativos reais investidos têm em geral baixa alavancagem e repassam a inflação em seus contratos de aluguel. Em dezembro vendemos ativos de Renda Urbana e Shoppings que somavam 0,43% do patrimônio e investimos 1,39% em fundos de CRI, Shopping e Residencial. As compras estão alinhadas à estratégia de aumento de fundos de CRI, que devem contribuir positivamente para o resultado recorrente do KFOF. Foi anunciada a distribuição de R$ 0,75 por cota para pagamento em janeiro-25. A nossa projeção de distribuição para o primeiro semestre de 2025 está entre R$ 0,70 e R$ 0,80.
