Ao fim de novembro, o Kinea Hedge Fund apresentava alocação, em relação ao seu patrimônio, de 56,6% em CRI, 10,2% em cotas de FII, 28,9% em Imóveis, 0,7% em Ações, 2,9% em LCI e 14,8% em instrumentos de caixa. Destacamos que as posições de LCI e Caixa estão em grande parte comprometidas com as parcelas subsequentes da aquisição de Imóveis.
Em novembro o fundo celebrou a aquisição de uma participação de 25% no Shopping Uberaba, localizado na Avenida Santa Beatriz da Silva, 1501, São Benedito, Uberaba – MG. O imóvel tem uma área bruta locável de 31.575 m² e foi adquirido pelo valor de R$ 146.240.000,00. O valor da Transação será pago em 5 parcelas, da seguinte forma:
(i) o valor de R$ 51.184.000,00 na Data de Fechamento,
(ii) R$ 17.066.208 em 6 meses,
(iii) R$ 17.066.208,00 em 12 meses,
(iv) R$ 17.051.584,00 em 18 meses e
(v) R$ 43.872.000,00 em 45 meses contados desde a Data de Fechamento, estas corrigidas pelo IPCA.
Trata-se de um imóvel com sólido desempenho operacional e localizado em uma das regiões de maior fluxo da cidade, próximo ao Centro da Cidade e de importantes Centros Universitários, como a Universidade Federal de Medicina e a Universidade de Uberaba. O ativo foi inaugurado em 1999 e conta com um fluxo anual de cerca de 5 milhões de pessoas, 3 milhões de veículos e vendas anuais acima de R$ 500 milhões. A ocupação do imóvel é elevada, próxima a 97,5%, e tem potencial de expansão de área relevante no curto prazo com impactos positivos nos indicadores do Imóvel. Com relação aos indicadores históricos, o Shopping Uberaba tem métricas de vendas e NOI (Resultado Operacional) crescentes nos últimos anos. Adicionalmente, a estrutura prevê que o Fundo terá a Opção de Venda da fração ideal caso determinadas condições acordadas entre as partes não sejam cumpridas, e que poderá ser exercida entre o 45º e o 60º mês contados a partir da Data de Fechamento. A estrutura também prevê uma Opção de Compra pelo Vendedor do Imóvel, que poderá ser exercida entre o início do 30º e o final do 44º mês. Por fim, a transação contará com uma estrutura de Renda Mínima Garantida (“RMG”), válida do início até eventual exercício da Opção de Venda. Devido ao pagamento parcelado descrito e ao recebimento da renda do Imóvel (NOI Caixa), após o primeiro pagamento, estima-se que a Transação gere um retorno superior a 17,2% ao ano no primeiro ano e alcance um retorno total de 16,0% ao ano ao longo dos próximos 5 anos.
Em novembro as posições de FIIs do KNHF tiveram retorno de -3,14% vs. -2,09% do IFIX. No acumulado do ano, as posições de FIIs registraram queda de 4,78% vs. queda de 5,33% do IFIX. O KNHF finalizou novembro com R$ 194,7 milhões em FIIs, que corresponde a 10,2% do patrimônio líquido do fundo. Praticamente todos os segmentos que compõe o IFIX desvalorizaram em novembro, refletindo a piora dos juros futuros sobre ativos de risco. Os segmentos que mais desvalorizaram em novembro foram FoF, Híbrido, Agências, Escritórios, Shoppings e Residencial, enquanto os segmentos que menos caíram foram CRI, Renda Urbana e Multiestratégia.
No mês, não realizamos investimentos em novas operações de CRI, mantendo a posição dessa estratégia na carteira do fundo inalterada.
Provisões de valores a pagar
Destacamos que os instrumentos de caixa líquidos dos valores a pagar, referentes às aquisições do Ed. São Luiz, do Ed. HLFL e do Shop. Uberaba, são de R$ 70,6 milhões (3,7% do PL do fundo), os quais já estão parcialmente comprometidos com futuros desembolsos em novas operações.
Acompanhamento da Carteira
Durante o mês, foram realizadas assembleias de determinados CRI investidos pelo fundo. Seguem os movimentos que merecem destaque:
- Projeto Imobiliário Sorocaba: O projeto residencial, base do CRI, teve o Habite-se emitido em setembro de 2024. Com isso, a assembleia deliberou sobre ajustes na operação visando a conclusão definitiva da obra e a realização dos repasses dos recebíveis junto aos bancos financiadores dos compradores das unidades, para o repagamento do CRI.
