Os destaques no relatório gerencial do fundo LVBI11 comentados pela gestão foram:
Movimentações de Locatários:
- Em outubro houve a locação de 2 módulos no ativo Cajamar que somam aproximadamente 15.500 metros quadrados (43% da ABL). Vale mencionar que esta locação não impactará a receita do fundo, dado que foi acordado com o vendedor uma RMG de até 12 meses após a lavratura da escritura do imóvel prevista para o 1º trimestre de 2025;
- No ativo Aratu, o locatário Atakarejo expandiu a área locada, de 6.813 metros quadrados para 8.945 metros quadrados de ABL;
- No ativo Mauá, após tratativas com o locatário, a saída do DIA ficou programada para dezembro de 2024;
- Phisalia, locatária do ativo Itapevi com 1.664 metros quadrados de ABL, nos informou que seguirá com a rescisão antecipada e sairá do ativo em dezembro de 2024. Este contrato representa R$0,002/cota;
- Infracommerce, locatária do ativo Aratu com 2.416 metros quadrados, nos informou que seguirá com a rescisão antecipada e sairá do ativo em fevereiro de 2025. Este contrato representa R$0,004/cota;
- Após as movimentações descritas acima a vacância física vai de 0,7% atualmente, para 7% em fevereiro de 2025.
Reajustes e Revisionais:
- Durante o mês de outubro foram realizados reajustes em aproximadamente 4.096 metros quadrados de ABL do portifólio do fundo.
Rendimentos:
Em outubro de 2024 o fundo distribuiu R$0,83/cota, em linha com os rendimentos dos últimos meses, e elevou a reserva de lucro para R$0,38/cota.
Ao final do mês de outubro (competência setembro), considerando o portfólio 100% locado, a receita imobiliária potencial do Fundo era de R$ 0,88/cota/mês. Atualmente, o Fundo possui espaços vagos que representam uma receita potencial de aproximadamente R$ 0,01/cota. Nesse mês, o Fundo foi impactado negativamente em R$ 0,01/cota devido a carências e descontos, e em R$ 0,01/cota dado à inadimplência, houve o impacto positivo de R$ 0,06/cota, não recorrente, referente ao seguro acionado, para pagamento retroativo de parte da inadimplência da Sequoia, a Gestão está tomando as devidas providências para o recebimento dos valores em aberto. Dessa forma, as receitas imobiliárias do Fundo somaram R$ 0,91/cota.
Referente ao mês caixa outubro (competência setembro), o Fundo apresentou uma receita imobiliária de aproximadamente R$ 0,91/cota. Nesse mês, o Fundo foi impactado negativamente em aproximadamente R$ 0,11/cota devido a despesas operacionais, e positivamente em R$ 0,06/cota devido a receitas financeiras do atual caixa do Fundo. De forma a linearizar a distribuição de rendimentos do Fundo, foi retido parte dos lucros (R$ 0,03/cota), o que resultou em uma distribuição de R$ 0,83/cota, e um aumento da reserva de lucro para R$ 0,38/cota.
Detalhamento de Inadimplência
Sequoia – Contrato I – Módulos C1 ao C6 – (6.265 m² de ABL) O Fundo possui uma ação de cobrança e possuía uma ação de despejo para os referidos módulos. Foi acordada desocupação de 4 módulos (C1 ao C4) em setembro/24 e de mais 2 módulos em novembro/24 (C5 e C6). Os módulos C1 ao C4 foram locados para a Gocase em setembro, e os módulos C5 e C6 estão em fase de minuta contratual com um novo locatário. Há um saldo em aberto equivalente a R$ 0,04/cota. Com a desocupação desses módulos pela Sequoia, não se espera nova inadimplência. Contrato II – Módulos C7 ao C16 – (11.021 m² de ABL) Informamos que, por meio da execução da garantia do contrato de locação, recebemos no último mês os aluguéis e condomínios em atraso referentes às competências de junho a setembro que estavam inadimplentes, restando pendente ainda somente o condomínio de junho. Caso ocorra novo atraso, a garantia será executada novamente. Paralelamente, seguimos com a ação de despejo e com a desocupação do imóvel pela Sequoia. Neste momento, prevemos uma desocupação parcial de 6 módulos até o final do ano e a desocupação total nos próximos meses. Todos os valores em aberto estão dentro do processo de Recuperação Extrajudicial.
DIA – Os valores em aberto referente a competência de fev/24 e 20 dias de mar/24 estão dentro do processo de Recuperação Judicial
Americanas – Os valores em aberto referente a 12 dias da competência jan/23 estão dentro do processo de Recuperação Judicial.
