Em 09/12, foi divulgado o Fato Relevante referente à Locação de mais 1 andar do Ed. River One, em um contrato de 7 (sete) anos. Com isso, atingimos a ocupação física das lajes do Edifício de 85,9%, com isso a área total do ativo ocupada chegou a 19.395,78m², que passará, após cumpridas determinadas condições contratuais, gerar progressivamente renda para o fundo. Destacamos que a renda decorrente do novo contrato somado à redução dos custos de vacância do Edifício River One representará, aproximadamente, R$ 0,02/cota, após cumpridas as carências contratuais. Com esse contrato de locação de longa duração, a ocupação total do fundo atingiu 89%. Importante pontuar que determinadas informações sobre novos contratos não são divulgadas imediatamente visando não afetar outras negociações em andamento. Especificamente sobre o nome do locatário, precisamos garantir um prazo adequado para comunicação interna do novo inquilino com seus colaboradores e demais partes relacionadas. Maiores detalhes da locação serão explorados no próximo relatório gerencial do fundo.
Novembro foi um mês desafiador para os fundos de “tijolo” do IFIX, incluindo o FII RBR Properties. As cotas dessa classe encerraram o mês com cerca de 35% de desconto médio em relação ao valor patrimonial. Esses fundos, que são proprietários de ativos imobiliários, devem ser avaliados principalmente pelo valor por metro quadrado dos imóveis que formam seu patrimônio e, em determinados períodos, existe um descolamento de tal métrica com o valor de mercado. A gestão vê tais momentos como oportunos para investimentos, considerando o desconto expressivo da cota a mercado em relação ao valor patrimonial, com custo por metro quadrado abaixo do valor de reposição. Adicionalmente, tal desconto fez com que, no mês de novembro, fosse atingido o maior dividend yield desse semestre (13,78%.a.a.) Embora o cenário macroeconômico seja desafiador, o mercado de locações segue aquecido como retratado nos últimos relatórios, com vacância retomando os níveis pré COVID, preços de locações em alta e absorções líquidas batendo recordes nos últimos trimestres, tendência que vem sendo refletida em nosso portfólio com locações relevantes nos últimos meses.
Em novembro, tivemos um mês bastante movimentado no fundo. Em relação a locações, aproveitamos o bom momento do mercado de escritórios para acelerar negociações que anteriormente estavam mais frias, dado que as empresas geralmente concentram a definição de seu planejamento para 2025 nos meses finais do ano. Reafirmamos que nosso objetivo central é atingir vacância zero no River One e, por consequência, no fundo. Paralelamente à locação dos últimos andares disponíveis, o ativo segue ampliando suas amenidades, com o início de operação do Trio Garden e a chegada do The Coffee. Entendemos que a microrregião, que absorveu mais de 10.000m² nos últimos meses, demanda esse tipo de operação. Ainda no mês, o fundo recebeu o aviso de devolução do Imóvel e rescisão antecipada da locação do Ed. Venezuela, o qual possui vigência até 2028. A multa rescisória representa uma receita equivalente a R$ 0,019 por cota do Fundo. Adicionalmente, e considerando, ainda, os encargos e as multas rescisórias, o fluxo de recebimento do Fundo referente ao Imóvel não sofrerá qualquer impacto até julho de 2025. No mais, a gestão irá, durante o prazo do aviso prévio de 180 dias, trabalhar ativamente na comercialização do Imóvel para novos ocupantes, visando mitigar os efeitos da rescisão antecipada da locação. Além do mais, a gestão explorará a possibilidade de desinvestimento do ativo, dado que na região onde o ativo está localizado existe uma atividade crescente com foco em retrofits de uso residencial e como sempre ressaltamos em nossos relatórios, o fundo possui uma gestão ativa e buscará reciclar portfólio diante de oportunidades de desinvestimentos com retornos adequados para nossos cotistas.
Para o próximo mês, assumindo que o cenário do RBRP11 seja mantido e sem alterações extraordinárias no fluxo atualmente previsto, estimamos um intervalo de distribuição de dividendos entre R$ 0,52/cota e R$ 0,54/cota. Com base no preço de fechamento do fundo no final de novembro (R$ 49,99/cota), a projeção de dividendos para o restante do ano representa um dividend yield entre 13,2% a.a. e 13,8% a.a.
