O mês de janeiro foi marcado pelo vencimento da operação Setin Terreno (R$ 714 mil de exposição, 0,1% do PL do Fundo) que já vinha amortizando ao longo dos últimos meses. Ainda sobre a carteira de CRIs, no último mês, revisamos o rating RBR de 7 operações (R$ 110MM de exposição, 9,1% do PL do fundo), tendo em vista eventos relevantes que ocorreram ao longo dos meses anteriores e afetaram o risco das operações de forma positiva ou negativa.
Dessa forma, fechamos o mês de janeiro com 45 operações, todas em dia com suas obrigações financeiras. Dessas, 98% foram ancoradas pela RBR, isto é, operações originadas, estruturadas e/ou investidas em mais de 50% da emissão. Vale mencionar que, para todo o portfólio de investimentos, temos um time de monitoramento que acompanha mensalmente os principais indicadores das operações.
Os CRIs investidos contam com sólidas garantias imobiliárias (alienação fiduciária dos imóveis) e LTV (loan-to-value) médio próximo a 58%. A maior parte das garantias (67%) estão localizadas no Estado de São Paulo, dentre as quais estão 99% na cidade de São Paulo. Vale destacar que 37% de todas as garantias do Fundo estão em regiões Prime da capital de São Paulo, como Faria Lima, Jardins e Pinheiros.
Distribuímos em janeiro R$ 1,05/cota, equivalente a um Dividend Yield sobre Cota a Mercado anualizado de 16,18% a.a., que representa a uma rentabilidade ajustada¹ de CDI+ 4,92%a.a.. Por fim, contamos com reserva de R$ 0,36/cota.
¹ Rentabilidade ajustada calculada a partir da distribuição acumulada dos últimos 12 meses sobre cota de fechamento do período, descontando tributação de imposto da renda fixa de longo prazo (15%) para base comparativa adequada. Spread sobre o CDI LTM (últimos 12 meses).
Periodicamente realizamos atualizações de Rating que seguem o modelo Proprietário da RBR que classifica, com base em parâmetros objetivos, o nível de risco de cada uma das operações investidas. O produto final são notas, seguindo uma escala que varia de AAA até D. Maiores detalhes na seção Metodologia de Análise – Rating RBR deste relatório. O rating RBR é o resultado final de um processo de monitoramento interno.
Ao longo do processo, buscamos identificar contratempos que possam, futuramente, quando não tratados, se materializarem em eventos de deterioração de crédito. O diagnóstico nos permite atuar junto aos devedores em busca de soluções. O intuito da atualização é compartilhar com os investidores o nosso processo de avalição de risco das operações. As atualizações são realizadas, no máximo, a cada 12 meses ou antes, quando ocorrem eventos positivos ou negativos que impactem os parâmetros das operações. Atualmente, 100% das operações em carteira seguem em dia com as suas obrigações financeiras.
Em janeiro, 7 operações de credito pulverizado (R$_110MM de exposição, 9,1% do PL do fundo) tiveram seus ratings revisados. Dentre essas operações, 5 delas, CRI Creditu, CRI Creditas II, CRI Creditas V, CRI_Pontte e CRI Wimo, que representam 7,4% do PL do Fundo, tiveram um aumento no rating. De forma geral, a melhora se deu, por apresentarem uma melhora nos seus fundamentos sejam por aumento da pulverização das carteiras, no fluxo de recebíveis em garantia e/ou nos indicadores financeiros das carteiras.
Em outra direção, duas operações, CRI Mauá 2 e CRI Pulverizado, que representam apenas 1,7% do PL do Fundo, tiveram seus ratings rebaixados em apenas um nível rating, atingindo BBB+ e A-, respectivamente. A módica piora ocorreu devido a um aumento marginal do atraso médio dos pagamentos das parcelas mensais pelos clientes da carteira de financiamentos ao longo dos últimos 6 meses. É importante mencionar que mesmo com esse aumento observado no atraso dos pagamentos, as carteiras ainda apresentam níveis confortáveis de razão de garantia: o CRI Mauá conta com 49% de subordinação e a carteira de contratos do CRI Pulverizado possui LTV médio de 56%. Assim, mantemos nosso conforto com relação à solvência de cada operação e, no mais, continuaremos com o monitoramento próximo de cada CRI.
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