No mês, o resultado do Fundo foi de R$0,79/cota e a distribuição foi de R$0,90/cota. A distribuição neste patamar tem como objetivo a linearização de distribuição do resultado no período, que contempla resultados ordinários e extraordinários.
Nos meses de fevereiro o Fundo renovou mais dois imóveis com a Caixa Econômica Federal (CEF): Vila Mascote e Mutinga. Ambas as renovações adicionaram mais 5 anos de contrato, com os respectivos vencimentos alterados para maio de 2030 e julho de 2030. O índice de reajuste foi alterado de IGP-M para IPCA, devido a sua menor volatilidade. As renovações foram realizadas em ótimo patamar de locação, apresentando quedas pequenas em relação aos valores praticados até então. Para o imóvel de Vila Mascote, o valor de renovação apresentou queda de apenas 7,2%. Já para o imóvel de Mutinga, de apenas 5,9%. Isso demonstra a qualidade que o portfólio de imóveis do Fundo possui: mesmo após um período de contrato atípico de longo prazo (10 anos), foram capazes de manter o patamar de aluguel. Neste ciclo de renovações com a Caixa Econômica, os imóveis Imperador e Cipo Guaçu continuam com suas negociações progredindo, porém, sem ainda um consenso em relação ao patamar de locação.
Devido ao forte interesse de renovação e manutenção do ponto comercial pela CEF, o banco entrou com processo de renovatória em relação à locação de ambos os imóveis. Tais processos são corriqueiros no setor imobiliário e demonstra o interesse das partes em continuar com a relação de locação. Para o imóvel Imperador, cujo prazo de locação já se encerrou, a CEF permanece em posse do imóvel e operando normalmente, inclusive efetuando os pagamentos com os valores de locação vigentes, sem nenhuma alteração.
Através dos esforços de locação, com a confecção de material publicitário físico e online, reuniões e eventos presenciais nos imóveis vagos, além de vídeo tours personalizados para cada imóvel, obtivemos sucesso nas locações de diversos imóveis ao longo do ano passado, como a loja do Supernosso no imóvel Belo Horizonte, a Plano&Plano no imóvel São Bernardo, a academia Ultra no imóvel Berrini e o Estúdio de Pilates Goodbe no imóvel Monções. Recentemente, o Fundo instalou letreiro luminoso no imóvel Olivetti, localizado na Avenida Paulista, com o objetivo de explorar as possibilidades de uso da fachada do imóvel para impulsionar possíveis locações.
Além disso, o Fundo fechou parcerias com imobiliárias locais para o trabalho de prospecção de novos inquilinos para os imóveis localizados fora da cidade de São Paulo, especificamente os imóveis localizados em Santos, Rio de Janeiro, Porto Alegre, Curitiba, Recife e Fortaleza. Tais imóveis estão localizados em regiões comerciais com grande relevância para a dinâmica local. Atrelado a isto, as imobiliárias locais que conhecem detalhadamente a demanda e os possíveis interessados locais deverão contribuir significativamente para a comercialização destes espaços.
Ao final de 2024, foi inaugurado a operação supermercadista no imóvel Belo Horizonte, com a bandeira Supernosso. Em março de 2024, o Fundo anunciou uma nova locação no imóvel Belo Horizonte, localizado na Avenida João Pinheiro, 500, Belo Horizonte/ MG.
A locação agregou ao portfólio um novo inquilino que trouxe uma bandeira supermercadista em expansão no estado de Minas Gerais. Fundada em 1998 a empresa possui lojas na capital Belo Horizonte, Contagem, Lagoa Santa e Nova Lima, sob as marcas Super Nosso, Momento e Apoio Mineiro. O prazo contratual é de 10 anos, com vencimento apenas em março de 2034.
Em relação à gestão de liquidez do Fundo e seus compromissos financeiros, o Fundo possui uma alavancagem muito baixa em relação ao seu patrimônio, de aproximadamente 10,8%. Tal patamar garante conforto à gestão em relação ao cumprimento de suas obrigações, principalmente quando consideramos que:
(i) A gestão tem feito frequentes alienações de ativos, capitalizando o Fundo de forma saudável para pagamento de suas obrigações. Apenas em 2024 o Fundo alienou R$ 74,8 milhões em ativos, dos quais aproximadamente R$ 54,5 milhões estarão disponíveis para futuras obrigações.
(ii) O Fundo possui uma tranquila posição de caixa e ativos líquidos, capazes de suprir aproximadamente os próximos 3 anos de amortização de alavancagem.
Para o primeiro semestre de 2025, o Fundo deverá reportar um resultado recorrente de R$ 0,80/cota, incorporando as movimentações trazidas neste relatório e nas recentes comunicações. Ainda para o semestre, o Fundo deverá manter a distribuição mensal estimada de R$ 0,90/cota, devido à estratégia comercial de ganho de capital através de alienações oportunísticas.
Em fevereiro, o Fundo recebeu os novos cotistas provenientes do RBED, que receberam cotas do RBVA em 26/02. O RBVA é um fundo que tem passado por intensa diversificação de sua fonte de receita, agregando ao seu portifólio mais de 17 inquilinos diferentes, ocupando 83 imóveis em 9 estados diferentes do Brasil. O RBVA também se destaca pela sua baixíssima alavancagem, apenas 10,74% do patrimônio líquido, o que nos traz tranquilidade na estrutura de capital do Fundo.
O foco do time de gestão é criar um fundo de varejo de rua de estratégia diferenciada, com parte do portfólio de ativos focada no varejo triple A, ou seja, lojas conceitos em localizações privilegiadas, e parte do portfólio em ativos de varejo tradicional. Isso porque entendemos que existe uma atribuição de valor aos ativos que varia significativamente conforme a especificação técnica, localização, tamanho da fachada, visualização da marca, facilidade de acesso, fluxo de pessoas, perfil socioeconômico da região, entre outros atributos que impactam o valor atribuído a cada imóvel e seu potencial no longo prazo.
Estamos focados em conhecer a fundo a atividade econômica e atuação dos varejistas para entregar o melhor imóvel para o tipo adequado de inquilino. É isso que garante o sucesso e estabilidade do Fundo no longo prazo. O time de gestão atua junto há mais de 10 anos. Nos últimos anos, demonstramos expertise em girar o portfólio e gerar ganhos, tendo realizado mais de R$210 milhões em vendas de ativos, com geração de mais de R$65 milhões em lucro distribuível aos cotistas.
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