No mês, o resultado do Fundo foi de R$1,41/cota e a distribuição foi de R$0,90/cota. A distribuição neste patamar tem como objetivo a linearização de distribuição do resultado no período.
O ano de 2024 foi um marco para o Rio Bravo Renda Varejo. O avanço significativo na tese de diversificação conseguiu agregar mais valor a um portfólio já maduro, que se provou ao longo do tempo. Em forte contraste com o perfil do Fundo de 5 anos atrás, fechamos 2024 com 83 imóveis, 18 inquilinos, exposição a 12 setores diferentes do varejo (considerando a nova locação para uma rede de conveniência descrita na página 24). R$ 2 bilhões de ativos investidos, alavancagem pequena e controlada de 12%, vacância de 4,8%, mais de R$210 milhões em venda de imóveis com geração de lucro extraordinário de R$65 milhões e liquidez crescente de, aproximadamente, R$2 milhões/dia no mercado secundário. Atingimos estes números através de movimentações importantes, como o investimento no imóvel Gabriel Monteiro, aquisição built to suit (BTS) que abrigará a nova loja flagship da Portobello, em uma das regiões mais premium de São Paulo, na Alameda Gabriel Monteiro, no Jardins. Esta aquisição complementa a estratégia que chamamos de “varejo triple A”: imóveis localizados em ruas e regiões em que a exposição de marca e a escassez de pontos supervalorizam o ativo.
Nesta estratégia estão também imóveis localizados na Avenida Paulista, em São Paulo, sendo o principal locado para a flagship da Centauro, na Rua Oscar Freire, também em São Paulo, locado para a Renner, e no Leblon, no RJ, locado para o único Investment Center do Itaú na cidade. Fomos também mais ativos do que nunca na estratégia de alienação de ativos e geração de resultado extraordinário. No ano, alienamos 5 ativos, sendo 4 agências bancárias e um restaurante. No total, os ativos representaram R$ 74,8 milhões em valor de venda e R$ 20,3 milhões em ganho de capital distribuível aos cotistas. Além disso, a venda do imóvel Haddock Lobo, que abrigava o restaurante Coco Bambu, evidenciou uma opcionalidade que a estratégia de varejo triple A apresenta: imóveis localizados em regiões premium podem, eventualmente, ser alvos de incorporação imobiliária, podendo ser então um grande gatilho de valorização. Neste caso, o valor pago pelo comprador foi próximo a R$ 70 mil por m² do terreno. Na ponta das locações e transformações de antigas agências bancária, também conseguimos ter protagonismo: locamos um total de 4 imóveis para diferentes operações. Os imóveis João Pinheiro (MG), São Bernardo (SP), Berrini (SP) e Monções (SP) foram locados para operação de supermercado (Supernosso), incorporação imobiliária (Plano&Plano), academia (Ultra) e bem-estar (estúdio de Yoga Goodbe), respectivamente.
Tais movimentações comprovam tanto a eficiência dos esforços de locação detalhados nos relatórios gerencias ao longo do ano como o poder de transformação do portfólio do Fundo, em que os imóveis estão preparados para abrigar diversas operações do varejo. A grande movimentação do ano ocorreu com a aquisição do portfólio de 5 ativos locados para a Pernambucanas e 7 ativos do setor educacional, locados para Cogna e Ânima. As aquisições elevaram o patrimônio do Fundo para R$1,7 bilhão e os ativos investidos para R$2 bilhões. Mais do que isso, as aquisições foram enriquecedoras, a medida em que elevaram o patamar de resultado recorrente, devido ao patamar de cap rate de aquisição. Os imóveis da Pernambucanas contam com um cap rate inicial de 13,8% a.a. enquanto a aquisição do portfólio educacional conta com cap rate 12% a.a. Este movimento fez com que o Fundo reduzisse de forma significativa sua fatia de imóveis bancários, representando apenas 32% dos ativos investidos, bem como aumentou sua parcela de contratos atípicos, passando de 40% para 56% do portfólio total. Além disso, agregamos outras praças de atuação ao Fundo, marcando presença em 10 estados brasileiros.
O ano de 2024 apresentou desafios significativos no campo macroeconômico, com expectativa de inflação e juros se deteriorando de forma relevante no decorrer do segundo semestre. No entanto, a diversificação atingida pelo Fundo o coloca em posição privilegiada para enfrentar ciclos econômicos contracionistas, suportado por imóveis bem localizados, escassos e altamente demandado, com inquilinos capitalizados e contratos de locação fortes.
Em dezembro o Fundo assinou contrato de locação para a operação de uma loja de conveniência, no imóvel Senador Queiroz, assumindo as lojas 4 e 5 de 310 m² no total. As lojas 1, 2 e 3 permanecerão locadas à CEF, sem nenhuma alteração contratual. O novo contrato de locação tem prazo de 60 meses e será reajustado pelo IPCA. O impacto positivo no resultado recorrente é de R$0,012/cota ao ano. A reavaliação patrimonial de 2024 dos ativos pertencentes ao Fundo apresentou variação positiva de cerca de 2% contra a avalição de 2023. Com isso, a variação no patrimônio líquido do Fundo foi de 0,4%, aumentando a cota patrimonial de R$107,14 (base novembro 2024) para R$107,59.
Para o primeiro semestre de 2025, o Fundo deverá reportar um resultado recorrente de R$ 0,80/cota, incorporando as movimentações trazidas neste relatório e nas recentes comunicações. Ainda, o Fundo deverá manter a distribuição mensal estimada de R$ 0,90/cota, devido à estratégia comercial de ganho de capital através de alienações oportunísticas. Ressaltamos que tal projeção não pode ser considerada como promessa ou garantia de resultado futuro.
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