Ao longo dos últimos meses, a forte queda do mercado fez com que o valor do m² de alguns fundos de tijolo se descolassem completamente das transações na economia real. Pegando como exemplo o PVBI, maior fundo de lajes da B3, suas cotas hoje são negociadas por valor equivalente a aproximadamente a R$ 23 mil/m², enquanto recentemente outras transações na região da Faria Lima, onde o PVBI concentra seus imóveis, tem se dado em patamares superiores a R$ 40 mil/m². Outro dado interessante, é o yield spread sobre a NTN-B. Historicamente os fundos de tijolo negociam com yields 350 bps acima da NTN-B de 10 anos. Atualmente, esse valor está acima de 470 bps, o que representa quase 2 desvios-padrão em relação à média. Esse valor é maior até mesmo do que os 420 bps observados na crise de 2016, quando a vacância estava em alta, inadimplência subindo e aluguéis em queda – cenário bem diferente do atual. Isso nos leva a crer que apesar da complexidade atual do movimento de mercado, o excesso de volatilidade e aversão ao risco por parte de investidores pode ter aberto uma janela interessante para alocação em fundos imobiliários, sendo possível encontrar bons ativos, desalavancados, bem ocupados e com boas oportunidades para ganho de capital futuro e renda elevada no curto prazo isenta de imposto de renda. No tocante especificamente ao RVBI, apesar da queda do mercado, nosso portfolio se provou resiliente e superou o IFIX. O PL do fundo apresentou queda de -1,4% vs. -2,1% do índice. No YTD, a queda é de -3,2% vs. -5,3% do benchmark. Desde seu início em fevereiro de 2020, o RVBI acumula retorno de +15,1% vs. +2,6% do IFIX no mesmo período. Acerca do giro de carteira, desde abril, quando encerramos o processo de consolidação dos fundo BLMRI1, BLMCTI, MOREI e MORCT, giramos cerca de 31% do PL do fundo em abril, ou R$ 267 milhões. Contudo, diante de um mercado extremamente volátil, optamos por não realizar giros na carteira em novembro.
Mesmo sem giro na carteira, mantivemos o rendimento em R$ 0,75/cota, o que representa dividend yield de 13,8% sobre o valor de mercado das cotas ou 12% sobre o valor patrimonial. Do montante distribuído, cerca de R$ 0,63/cota foram provenientes do resultado recorrente do fundo e o restante oriundo de reserva de lucro. Ao final de novembro, a reserva de lucros do RVBII era de R$ 0,07/cota. Além do montante em reserva, o fundo ainda conta com R$ 0,44/cota de ganho de capital não-realizado. Para os próximos meses, diante da perspectiva de mercado desafiador enquanto perdurar um novo ciclo de alta da Selic, seguiremos com a estratégia de i) realizar alocações estratégicas de médio e longo prazo, aproveitando os elevados descontos observados em fundos líquidos com elevada qualidade imobiliária e ii) buscar elevar ao máximo o rendimento recorrente da carteira do RVBII1 para reduzir a dependência do ganho de capital de curto prazo na composição do rendimento mensal.
Atualmente, o rendimento recorrente do fundo está em cerca de R$ 0,69/cota. Em novembro, esse valor foi de R$ 0,63/cota, se incrementarmos a renda dos ativos alocados em outubro que serão contabilizados na distribuição apenas de dezembro e o fim do efeito-caixa do pagamento da taxa de performance do primeiro semestre, o rendimento recorrente deve se aproximar de R$ 0,69/cota – sem considerar a volatilidade da renda distribuída pelos ativos no portfólio. Com base no resultado de novembro, foram distribuídos R$ 0,75/cota ao investidor, pelo 12 mês consecutivos. Este valor representa um dividend yield de 12% sobre o patrimônio líquido e de 13,8% sobre o valor de mercado do fundo, mantendo ainda R$ 0,07/cota em fundo de reserva de ganho de capital realizado, além de adicionais R$ 0,44/cota de ganho de capital não-realizado.
