O mês de novembro seguiu como mais um mês de queda no preço dos Fundos Imobiliários, tal como demonstrou o IFIX e o IFIX Papel, com quedas de 2,10% e 0,95% respectivamente. No preço de tela, o SNCI apresentou retração de 1,60%, em linha com a média dos pares, que retraiu 1,58%. Em relação ao valor patrimonial ajustado pelos proventos, o SNCI rentabilizou 0,14% no mês, enquanto a média dos pares foi de 0,20%. Nos últimos 6 meses, a performance patrimonial ajustada do veículo foi igual à do 3º quartil dos fundos pares (3,17%). Já sob a ótica de distribuição, o SNCI seguiu com o pagamento de R$ 1,00/cota referente aos resultados de outubro, pagos em 25 de novembro. Esse resultado é superior à média (R$ 0,81/cota) e ao 3º quartil (R$ 0,95/cota) dos Fundos pares pelo quinto mês consecutivo. Aproveitamos para anunciar a distribuição de novos R$ 1,00/cota em 23 de dezembro, referentes ao resultado apurado em novembro. Conforme guidance publicado, seguimos confiantes que, com a alta da Selic e ainda com uma carteira que tem um alto spread histórico sobre os principais títulos “livres de risco”, o SNCI deve seguir nesse patamar de distribuição durante o primeiro trimestre de 2025. Evidentemente, esse número pode se alterar em virtude de mudanças bruscas no cenário macroeconômico, bem como de ocorrências endógenas à carteira do Fundo.
O mês de novembro marcou o retorno da operação do CRI MRV ao Fundo, com um investimento de R$ 21,35MM, além do desmonte da operação compromissada de CDI + 3,5%, em R$ 14,16MM.Com isso, o portfólio inicia um processo de desalavancagem, reduzindo-a em 2,02% entre outubro e novembro. Cabe dizer que a Equipe de Gestão optou por alterar a forma como comunica as operações compromissadas do Fundo, indicando o valor total em curso e não somente aquelas operações com prazo de vencimento determinado. Isso fez o número exibido no relatório crescer entre setembro e outubro, ainda que não tenha havido mudança relevante nesse patamar. Entendemos que a possibilidade de realizar esse tipo de operação traz benefícios econômicos relevantes aos investidores, sempre, é claro, mantendo um nível de alavancagem controlado. Ao mesmo tempo, o veículo manteve R$ 7,57MM em caixa. Esses recursos em caixa rentabilizaram aproximadamente 80% do CDI no mês de novembro, no entanto, devido a um ajuste realizado por conta de um erro de cálculo da rentabilidade do fundo de zeragem em julho, a rentabilidade do caixa na DRE de novembro consta como negativa. Tendo sido corrigido o equívoco por parte da Administradora, devemos ver essa linha da DRE normalizada em dezembro.
Além disso, é importante termos em mente o momento de relevantes descontos vivenciados pela indústria de FIIs quando comparamos seu valor patrimonial com seu preço de negociação. Para o SNCI, essa relação de P/VP encerrou o mês em 0,90, o menor patamar histórico do Fundo. Ao mesmo tempo, visualizamos uma relação de P/VP entre os pares do SNCI igual a 0,84. Esses descontos, enquanto comportamento da indústria, conforme viemos tratando ao longo dos últimos relatórios, estão intimamente relacionados à abertura da curva de juros futuros, bem como do aumento do risco país percebido pelos investidores, o que faz com que o governo tenha que oferecer uma maior rentabilidade para os títulos do tesouro nacional, reduzindo o spread dos ativos de crédito privado, aumentando o custo de oportunidade e o custo de capital como um todo, com impactos na precificação dos ativos para que a relação risco x retorno mantenha alguma consistência. Sendo assim, acreditamos que a recuperação dos preços dos FIIs não deverá ser um processo ágil, mas estará subordinada a uma visão holística dos investidores quanto ao compromisso do governo com uma boa execução do tripé macroeconômico, atualmente desancorado. Ao mesmo tempo, o momento pode representar oportunidades de alocações em ativos a preços descontados, tendo sempre o investidor que realizar a devida avaliação para a composição de seu portfólio.
Finalmente, conforme comunicado antecipadamente no último relatório, no mês de novembro houve a inadimplência dos CRIs Pesa/AIZ (Longa) e Pesa/AIZ (Curta), que não pagaram a PMT de juros e amortização prevista para o dia 21. Essas operações representam 1,95% do portfólio do SNCI, sendo 1,58% de exposição à operação longa, que conta com uma relevante garantia de alienação fiduciária, em razão superior a 130% da dívida. No dia 19 de dezembro, será deliberado um waiver para a companhia corrigir seus fluxos de caixa e voltar a pagar as PMTs da dívida, com a cláusula de que colocarão um advisor na estrutura da AIZ para nortear a venda desse imóvel em garantia em até um ano, com o saldo originado sendo utilizado para a quitação do CRI Longo (detentor da garantia) e o eventual sobejo para a quitação do CRI Curto, que não conta com garantia de AF. Estamos confortáveis com a situação do CRI, que apesar do waiver, não irá impactar o guidance de distribuição no momento, e conta com excelentes perspectivas de quitação até o final de 2025.
Além desse ativo, queremos antecipar que estamos em vias de celebrar uma AGT no âmbito do CRI RDR para fornecer um prazo adicional à operação, que venceria originalmente em 20 de dezembro de 2024. Devido ao atraso das obras do empreendimento, o momento de repasse da carteira ainda não foi atingido. Com a recém conclusão do edifício e retirada do habite-se e do AVCB em dezembro, acreditamos que o CRI necessita de mais prazo para que haja o devido repasse da carteira cedida, bem como uma iniciativa de vendas do estoque agora performado, de modo que haja um movimento de amortização e quitação prévio à data de vencimento. Seguimos monitorando a situação de perto, e comunicaremos qualquer decisão tomada aos investidores.
