O SP Downtown Fundo de Investimento Imobiliário – FII (“Fundo”) é proprietário de um imóvel comercial na cidade de São Paulo: o Imóvel Badaró, localizado à Rua Líbero Badaró, no Centro de São Paulo. O imóvel Badaró é 100% locado para a Atento, empresa líder na prestação de serviços de atendimento às relações entre empresas e seus clientes. Neste mês, o Fundo apurou um resultado caixa de R$ 761.693 ou aproximadamente R$ 0,42/cota. A distribuição anunciada foi de R$ 0,40/cota, gerando um dividend yield anualizado da cota de mercado e patrimonial de 13,29% e 8,34%, respectivamente. A cota de mercado do Fundo fechou o mês em R$ 36,12. O Fundo segue descontado em relação ao seu valor patrimonial, em aproximadamente 37%.
Conforme informado no Relatório Gerencial de maio de 2023, a Prefeitura Municipal de São Paulo concluiu, no final de 2022, procedimento administrativo que culminou na majoração do IPTU do Imóvel, devido a um alegado aumento de área privativa e atualização do índice de obsolescência do imóvel, em função da regularização do Habite-se do Imóvel. Além dos aumentos do IPTU relativos aos anos de 2023 e 2024, também estão sendo cobrados valores de IPTU retroativo adicionais, via Notificações de Lançamentos adicionais, referentes aos anos de 2020, 2021 e 2022 (“IPTU Retroativo Adicional”). As majorações estão sendo questionadas pelo Fundo, em conjunto com um escritório de advocacia especializado (Escudero & Ziebarth Advogados) e um consultor imobiliário (Aprovcon), por meio de três processos administrativos (“Pedido Administrativo de Revisão do IPTU”) instaurados para (i) reverter a majoração do valor do IPTU de 2024, (ii) reverter a majoração do valor do IPTU de 2023 e (ii) reduzir o valor das cobranças retroativas entre os anos de 2020, 2021 e 2022. Em maio de 2023, o Fundo tomou conhecimento também da distribuição de uma Execução Fiscal nº 1528961-92.2023.8.26.0090, no valor total de R$ 1.544.912,92 (um milhão, quinhentos e quarenta e quatro mil, novecentos e doze reais e noventa e dois centavos), cujo objeto é a cobrança judicial do IPTU Retroativo Adicional (“Execução Fiscal”). A Execução Fiscal é acompanhada pelo escritório Severo, Vaz e Ferreira de Moura Advogados, contratada do Fundo. Foi solicitada, em outubro de 2023 pelo Município de São Paulo, a suspensão por 60 dias da Execução Fiscal até o julgamento final do Pedido Administrativo de Revisão do IPTU. Em abril de 2024 a Procuradoria do Município de São Paulo apresentou petição que ainda não foi analisada pelo juízo. No final de agosto de 2024, o juízo oportunizou a manifestação do Fundo, frente aos novos documentos juntados aos autos. No início de setembro de 2024, o Fundo protocolou uma petição. Conforme o Contrato de Locação, o pagamento do IPTU é de responsabilidade do Locatário, contudo este ainda não efetivou o pagamento do IPTU Retroativo Adicional, em função da existência do processo administrativo proposto. Cabe ressaltar, todavia, que o IPTU do ano de 2023, mesmo majorado, foi pago regularmente pelo Locatário (apesar do processo administrativo específico) e que o IPTU do ano de 2024, também majorado, o Locatário está pagando mensalmente (apesar do processo administrativo específico). A Gestora e os escritórios de advocacia seguem acompanhando os processos, finaliza os comentários da gestão.
