Em 31/10/2024, anunciamos a conclusão da aquisição dos primeiros ativos do fundo, os
Edifícios Metropolitan e Platinum. Nesta data, foi paga a 1ª parcela da aquisição no
montante de R$340.058.526,50 (trezentos e quarenta milhões e cinquenta e oito mil quinhentos e
vinte e seis reais e cinquenta centavos). Além da parcela paga, foi acrescido no valor o montante
de R$2.098.709,89 (dois milhões e noventa e oito mil setecentos e nove reais e oitenta e nove
centavos) correspondente aos aluguéis de competência outubro/2024 e cujo efeito caixa ocorrerá
em novembro/2024, compondo o resultado do Fundo no mês.
A segunda parcela no valor de R$ 278.229.703,50 (duzentos e setenta e oito milhões duzentos e
vinte e nove mil setecentos e três reais e cinquenta centavos) será paga no prazo de 18 (dezoito)
meses, sem qualquer tipo de reajuste, em 30/04/2026.
Durante o período de 18 (dezoito) meses a partir desta data ou até a completa locação das áreas
vagas do Edifício Platinum correspondentes ao 8º e 10º andares e início dos pagamentos de tais
novas locações, o que ocorrer primeiro, o HGPO assegurará ao TOPP11 uma renda mínima
mensal garantida de R$290,00/m² (duzentos e noventa reais por metro quadrado) sobre a
totalidade das áreas vagas, além de o HGPO arcar com a totalidade dos encargos condominiais
e com o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) de tais áreas vagas durante todo o prazo da
renda mínima, até que tais obrigações de pagamento sejam assumidas por um novo locatário.
Com relação às atualizações comerciais dos ativos, no fim de outubro houve a entrega das chaves
do locatário do 6º andar do Edifício Platinum, conforme vinha sendo comunicado pela gestão
anterior.
Olhando para frente, há dois locatários no ativo com saídas sinalizadas para os próximos meses,
fatos também comunicados pela gestão anterior nos relatórios gerenciais. Ambos os espaços já
estão em negociação junto a potenciais novos inquilinos.
Sobre os 8º e 10º andares, que contam com RMG por parte do vendedor, estamos estudando com
escritórios de arquitetura a realização de obras para conversão dos espaços em escritórios
prontos, que entendemos possuir maior liquidez de locação neste perfil de imóvel e possibilitar a
comercialização por valores significativamente superiores à média atual de aluguéis.
Conforme indicado no relatório gerencial do mês anterior, foi anunciado no dia 13/11 o
rendimento de R$0,68/cota, a ser pago no dia 21/11, referente ao resultado financeiro dos
recursos captados na 1ª Oferta mantidos em caixa durante o mês de outubro até o efetivo
pagamento da transação, em 31/10. Com a conclusão da transação, o mês de novembro será o
primeiro em que o resultado do TOPP11 será majoritariamente proveniente dos aluguéis
dos ativos.
Com relação à negociação do Fundo no mercado secundário, a cota do TOPP11 encerrou o pregão
de 13/11/2024 precificado a R$82,90/cota. Conforme anteriormente publicado, na
visão da Gestora, a queda da cotação do TOPP11 não está fundamentada em nenhum fator
específico relacionado ao Fundo, dos ativos (prédios) que o TOPP11 adquiriu ou da transação
em si. A Gestora acredita que a queda é motivada exclusivamente pelo mau humor e pela
aversão a risco dos investidores durante os meses de outubro e novembro. A RBR, em uma
visão de longo prazo e fundamentalista, enxerga na volatilidade uma oportunidade para comprar
ativos saudáveis com desconto em momentos de grande aversão a risco, como o que observamos
agora, assim como, em momentos de maior euforia, determinados ativos acabam
experimentando uma valorização excessiva, criando oportunidades de realizar ganhos
importantes. Obviamente, a análise do objeto do investimento é elemento essencial para tal
conclusão e, no caso do TOPP11, apontamos acima que, na visão da Gestora, não existe razão
específica para a depreciação do valor da cota do TOPP11 neste momento, finaliza o comentário da gestora no relatório.
