No dia 22 de novembro, foi comunicado que o TRXF11 concluiu a Aquisição e Locação de 4 imóveis ao Mateus Supermercados, sendo que a operação contempla a aquisição de 1 loja pronta e em funcionamento e 3 terrenos, sobre os quais serão construídas novas lojas, conforme localizações abaixo:
- Loja Mateus – Ananindeua/PA;
- Loja Mateus – Marituba/PA;
- Loja Mateus – São Mateus do Maranhão/MA; e
- Loja Mateus – Russas/CE
Os imóveis foram locados para o Mateus por 20 anos através de contratos atípicos, sendo que o valor médio de locação por m² é de R$ 29,57 O valor do compromisso de investimento assumido pelo TRXF11 para a Aquisição e Desenvolvimento desses imóveis é de R$ 122.855.625,92, o que representa o valor de R$ 4.125,86 por m², dos quais foram pagos R$ 56.320.600,00 na data da conclusão da transação e o saldo será pago em 6 parcelas mensais.
A distribuição mensal do fundo foi de R$ 0,93 por cota, que representa um Dividend Yield anualizado de 10,86% sobre a cota de mercado de R$ 102,80. O pagamento será realizado em 13/12/2024 aos investidores detentores de cotas no dia 29/11/2024.
No mês, a rentabilidade total do TRXF11, que inclui a variação da cota no secundário e a distribuição de dividendos, foi de +2,73%, enquanto o IFIX desvalorizou -2,11%. Desde o início das negociações das cotas do Fundo na B3, a rentabilidade total do TRXF11 é de +58,38%, contra +0,54% do IFIX, diferença de +57,84% neste período. No ano, a rentabilidade total do fundo é de +1,12%, enquanto o IFIX desvaloriza -5,26%. O número de investidores do Fundo apresentou estabilidade em novembro e manteve a marca de aproximadamente 184.000 cotistas. Já o volume diário médio negociado foi de aproximadamente R$ 5,67 milhões. No dia 22 de novembro, em continuidade ao Fato Relevante divulgado em 19 de setembro de 2024, foi comunicada a conclusão da transação e assinatura de contrato Sale and Leaseback (SLB) e Built to Suit (BTS) entre o TRXF11 e o Mateus Supermercados para a aquisição, desenvolvimento, construção e locação de 4 lojas “Big Box”, sendo 1 loja pronta e em operação localizada na cidade de Russas/CE e 3 lojas em desenvolvimento localizadas nas cidades de Ananindeua/PA, Marituba/PA, 2 cidades que fazem parte da Região Metropolitana de Belém/PA, e São Mateus do Maranhão/MA. Os contratos de locação atípicos possuem prazo de 20 anos, contam com penalidade por rescisão antecipada equivalente ao saldo devedor integral, sem a possibilidade de revisional e garantia locatícia na modalidade de fiança, outorgada pelo Grupo Controlador do Mateus. O valor total do compromisso de investimento assumido pelo Fundo com a aquisição e desenvolvimento dos imóveis é de aproximadamente R$ 122.860.000,00. O valor desembolsado na data da conclusão foi de R$ 56.320.600,00, que corresponde ao valor de aquisição do imóvel pronto, dos terrenos e do reembolso dos custos até agora incorridos com os projetos em desenvolvimento, gastos pelo Mateus, que ficará responsável pela condução das obras, com o acompanhamento da gerenciadora de obras independente contratada pelo Fundo e time técnico de engenharia da TRX. Já a partir do primeiro desembolso do Fundo, se deu início ao prazo de vigência de 20 anos do contrato atípico e do aluguel definitivo. O saldo remanescente será pago em 6 parcelas mensais, prazo em que as lojas deverão estar 100% prontas e inauguradas. Os imóveis estão sendo adquiridos pelo valor médio de R$ 4.125,86 por m², número consideravelmente abaixo do valor patrimonial médio das lojas do Fundo (R$ 4.892,54/m²), e o valor médio de locação por m² é de R$ 29,57, o que nos dá um cap rate implícito para o primeiro ano de 8,60%.
Como escrevemos nos relatórios dos meses anteriores, para fazer frente as aquisições das Lojas Mateus, ao desenvolvimento da Loja Obramax – São Gonçalo/RJ e para preservar o caixa do Fundo para os demais compromissos dos próximos meses, está sendo estruturada uma operação de securitização de recebíveis dos contratos das Lojas Mateus. Reforçamos mais uma vez que, embora o momento seja desafiador para a captação de recursos através da emissão de novas cotas, o mercado de crédito privado tem passado por um momento de alta demanda, principalmente para ativos isentos, o que tem feito com que o spread de crédito frente ao cupom das NTN-Bs esteja em um dos menores patamares dos últimos anos. Ao longo do mês, o TRXF11 captou recursos através da antecipação dos recebíveis e emissão de um CRI que teve como lastro os contratos de locação dos seguintes imóveis: Loja Mateus – Juazeiro/BA e Loja Mateus – Petrolina/PE. O CRI tem prazo de 15 anos, ou seja, menor do que os prazos dos contratos de locação atípicos que serviram de lastro, possui como indexador o IPCA, mesmo índice de reajuste dos contratos de locação, não há carência de principal e juros, a taxa de emissão foi de 6,90% ao ano e o valor total emitido foi de aproximadamente R$ 102.829.905,79, valor que passa a ser incorporado no saldo devedor da alavancagem do Fundo. Para acessar os documentos e mais informações sobre o CRI, que é a 37ª Emissão da Bari Securitizadora, basta acessar o seguinte link: 1ª Série. Ao longo do mês, foi assinado um novo aditivo ao memorando de entendimentos (MoU) de venda dos imóveis Loja Assaí – Ipatinga/MG e Loja Assaí – Av. Brasil/RJ prevendo a extensão do prazo para a conclusão da operação. O principal entrave hoje para a liquidação da venda são documentos pendentes de análise e emissão de órgãos municipais da cidade do Rio de Janeiro/RJ referente ao imóvel localizado na Av. Brasil. Sendo assim, não temos controle do exato momento em que teremos a emissão desses documentos e por isso fica difícil realizarmos uma nova previsão de data para a conclusão da operação, que pode acontecer nos próximos dias, semanas ou meses. De qualquer forma, vale destacar que o comprador permanece interessado na conclusão da transação e que o preço de venda está sendo corrigido por IPCA. Considerando essa situação e o cenário de mercado atual, decidimos antecipar parte dos dividendos extraordinários que seriam distribuídos pelo TRXB11 em dezembro/24, com pagamento em janeiro/25, para o mês de novembro/24, com pagamento em dezembro/24. Com isso, o guidance de distribuição do TRXF11 para o mês de dezembro/24, com pagamento em janeiro/25, passa a ser entre R$ 2,40 e R$ 3,50 por cota. Caso a venda dos 2 imóveis seja realizada apenas no primeiro semestre de 2025, considerando a situação atual do Fundo, o TRXF11 deverá distribuir entre os meses de janeiro/25 e junho/25 o mesmo patamar de dividendos do 2º semestre de 2024, ou seja, com distribuições extraordinárias além do guidance recorrente atual que é entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota. Nesse cenário, estimamos que o dividend yield implícito para os próximos 12 meses, considerando a cotação atual de mercado do Fundo, esteja entre 14,0% e 16,0% ao ano.
